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g*****g
发帖数: 34805 | 4 这不就是说的一天交50块(房产税和贷款利息)就可以住了。 |
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p********r
发帖数: 1980 | 5 I don't think we are at bubble yet. But if the mass media keeps talking
about it (they probably will) and the lending standard gets loose, then
people who bought in 05-06 and foreclosed since then are very capable of
creating another bubble.
Lending standard is the key. The qualified borrower pool is diminishing so
we had an investor-led recovery so far, but if that fades away. Would FED
try to pump more money into the system by lowering the lending standard?
What would you do if all the potenti... 阅读全帖 |
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y*********a
发帖数: 207 | 6 很多Shortsale，Foreclosure也没那么便宜到能1%房价的地步啊。 |
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a*****p
发帖数: 1285 | 7 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: aaandpp (不知道), 信区: Living
标 题: mortgage疑问，大家出出注意？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Sep 7 21:07:05 2013, 美东)
前段时间在看房，看中的都被cash offer拿掉了。后来抢了个 shortsale。这个
approval的过程要3个月到2年， 现在也在看，就是房源很少。手头上的cash只够down
pay的。
原本有另外计划中的事要花费差不多10k，本来打算买了房以后用信用卡贷款分期还这
10k，前18个月可以免息。这样贷mortgage的时候可以不用影响信用纪录。
现在房子这边还不知道什么时候能入手。 如果现在就把那个10K用现金付掉了，肯定
downpay 不够了，如果那个10k现在就跟银行贷的话，肯定有个hardpull。
有2个问题，
1. 这个hard pull会影响很大么？ mortgage打算贷15年fix的。
2. 如果贷了10k，然后手上保留down payment的cash，贷mortgage的时候，银行会查你
的asset，查你... 阅读全帖 |
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s********e
发帖数: 893 | 9 据消息灵通人士介绍，银行可以接受的short sale的房子价格是原价*80%*80%。比方说
前任房主06年50万买的房子，现在要价35万。那么你出50×0.8×0.8=32万，银行就能
批准。大家照这个算法展开讨论一下看准不准吧。 |
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D**M
发帖数: 168 | 10 没有universal的标准。跟前房奴贷款额及有几个债主关系更大。06年50万买的房子，
如果中间又做了refinance现在出价55万银行也不一定批。 |
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R**a
发帖数: 190 | 11
肯定不是。
“前任房主06年50万买的房子，现在要价35万”，你知道这房主给
了多少首付、欠了多少债？
如果过去30%的首付，50万的房子，就欠35万，你32万还有可能买下来。
如果过去10%的首付，50万的房子，欠45万的房子，你觉得你32万可以买下来？？ |
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f****l
发帖数: 8042 | 12 我们的shortsale交易中夹有一个trustee在中作flipping赚钱，我们在担心这个交易在
close的时候，title company能不能保证title能顺利转到我们名下。因为这里和我们
签合同的不是title owner，而是这个trustee，相当于closing当天需要完成两个
transaction.Title Insurance是不是就是买来保证title能够成功转到我们名下的呢？ |
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c****h
发帖数: 4968 | 13 他的最大损失就是买不了等了好久的shortsale... |
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v********d
发帖数: 618 | 14 请大家一定要买title insurance. 否则出了问题你哭都来不及.
如果是正常销售,买基本的.
如果是REO, Shortsale, ect,买advanced!!!
切记切记. |
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v********d
发帖数: 618 | 15 我的意思是说,如果是正常销售,买基本的也行,但最好买advanced.
如果是REO, Shortsale, ect,一定要买advanced!!! |
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j***4
发帖数: 176 | 16 为什么REO, Shortsale, ect,一定要买advanced? |
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s******g
发帖数: 1709 | 17 我也觉得要是真喜欢，就不该在这种小事情上面纠缠，做人要厚道！
要知道，现在房价一直在掉。人家卖家要不是实在要cash，就不会选在这个时候卖房子
。俺们这旮旯都是foreclosure 和 shortsale。 |
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p*******r
发帖数: 666 | 18 redfin 上没少看，但是第一次买房，什么头绪都没有，做了点功课，可是很多REDFIN
上的SHORTSALE都不SHOW，不知道怎么才能看到那些房。。。想找个好点的REALTOR带着
看看~~ |
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t**********e
发帖数: 119 | 19 postdoc能存8万，很不错了。但是全放到downpayment里面肯定不妥。按4倍工资算是16
万，29万的房子贷21万有点紧张，很难找到愿意贷款的银行。不过shortsale应该都可
以压价，要是能砍到24就差不多了。 |
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a********e
发帖数: 5779 | 20 如果没人和你bid , shortsale先要知道欠银行多少钱，第一次offer砍20%，然后慢慢
往上加。。。 |
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a********e
发帖数: 5779 | 21 会不会加来加去，就变成不是shortsale了，那就好玩了。 |
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u******b
发帖数: 483 | 22 这个别人怎么能给你建议呢？ 你是想听你想听的，还是谁说的生音大你就听谁的？ |
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s*k
发帖数: 2941 | 24 银行1个月之内给APPROVAL很难, 你出的价格很可能批不了 |
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n****D
发帖数: 303 | 25 地区不同价格不同，你自己要研究研究这个房子附近地区同类房子的价格才知道值不值
得等，你的ａｇｅｎｔ没有给你提供附近房子最近半年的成交价格的统计资料吗？
放个ｏｆｆｅｒ也无妨啊，等到批下来的时候周围的房价降了那就walk away好了。 |
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s********e
发帖数: 893 | 26 多花钱买bonusroom，还有一个从来用不到的bedroom 没意思的。你的生活将被打扫卫
生所拖累，生活质量急剧下降。 |
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n********n
发帖数: 641 | 27 那是买了房子准备牟利的,所以是否赚钱也是未必的.
但对于象偶们这样诚心买房自住的,如果当时75.9万能买到的话,自然算是很好的deal,
房子在最好的学区,而且不算很老,这样的房子一般都很难找到. 因为比较新,需要FIX的
东东也不多...
关键还是对shortsale的规则不太熟悉啊... |
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f****l
发帖数: 8042 | 28 这个不算quick flipping,因为这个flipper已经hold住这个房子半年了，基本上所有的
lender都可以借款给买这种房子的买家。更快的flipper是根本不买下房子，只是通过
特殊的和银行的关系，让银行以价钱B批准出售shortsale的房子，其实他们自己是以低
于B的价格A和卖家达成的协议，显然，银行也是同意价格A的，这样，flipper就拿着银
行的批准信，和真正的买家用B达成买房协议。由于flipper并不真实拥有这个房子，所
以很多lender都不能借款。这种房子一般是以sold as is出售的，价格比市价低很多。
但是不明白flipper怎么能够说服银行让他们赚这个差价。 |
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d*******e
发帖数: 263 | 30 别弄short sale的，要买可以买foreclosure的，这个基本一个星期就知道买没买到。
当然这个更需要很关心市场，因为好的基本马上就被抢走了。 |
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f****l
发帖数: 8042 | 31 short sale要买银行已经approve了价格的才可以，否则太难等了。 |
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e********t
发帖数: 9607 | 33 一般人还是买bank owned的吧，直接去bid foreclosure的房子你不看房子能放心吗？
多. |
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n********n
发帖数: 641 | 36 如果价格差20多万偶觉得bid也就bid了
另外,如果是好区,不是很老的房子,即使foreclosure也不会很差吧? |
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d*******j
发帖数: 38 | 37 看上一个房子，但是因为shortsale，房主要价挺低 （<9年前买入价）
两周前降价的，降价前跟9年前买入价差不多，区不错，但是学区不是最好，但也不错
，而且私立也可以考虑
房主有两个loan，似乎不小，这个可能是降价前没人出offer的原因？（我们也想不出
其他原因）
现在疑问有二：
1.我们知道这个等bank approval可能很冗长，但是因为现在冬天房市反正不是很活跃
，等两个月看看应该也还好，大家觉得如何？我们的concern是，房主贷款绝对很高，
这样低的价钱，银行approve的可能性似乎不高，如果明知不可，还要被绑2个月，似乎
不划算
2.如果值得等，怎样提高银行approve的几率？short sale不同于foreclosure，提高
downpay会有助于银行approve么？
谢谢回复！ |
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m**n
发帖数: 9010 | 38 这个没人知道.
shortsale花时间长, 不是因为银行真的需要这么多时间,
而是因为银行办事的人不会从头到尾100%的精力花在你这个
case上.
你的case完全可能一两周就成了, 也有可能在管这事人
的办公桌上呆俩礼拜再继续. |
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z*********n
发帖数: 94654 | 39 嗯，所以说有的shortsale 砖家得意的就是自己negotiate的技巧
看咋negotiate了 |
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s*******u
发帖数: 97 | 40 最近看了一个房子，shortsale的从原来的49.5万降到现在的38.5万。房子挺nice的，
比较喜欢。就是感觉太大了。两个住是不是太浪费了。不过近期打算要孩子，以后父母
可能会经常过来。但是毕竟现在还只是两个人，并且大的房子utility fee会比较多，
而且property tax也会比较多，但是房子真的便宜。纠结中。。。。很想随便给个35万
左右的offer，只报1%的希望能被approve，不过我老公说，我就是在做没有意义的事情
，因为银行已经有个offer了。大家说我是不是不要趟这趟浑水了？还是可以试试？ |
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p********a
发帖数: 5352 | 41 Your buyer's agent can do nothing.
SHORTSALE很多LISTING都被卖给SELLER AGENT了，SELLER AGENT不仅要拿所有的
COMMISION（你只能用他选的BUYER"S AGENT），甚至连LOAN从哪里贷都指定了，卖给你
他就亏本了 |
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j******f
发帖数: 825 | 42 卖给谁是卖家的选择，卖家和代理合伙， 你的价钱高没用，不卖给你。
要买shortsale, 不能有buyer agent, 要用listing agent, 让他赚所有的钱。 |
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q********n
发帖数: 3248 | 43 先谢谢了！
两个房子都在一个城市一个区，不同neighborhood，都是2000年的房子，距上班距离都
是25分钟左右，第一个开车更顺些，基本不用换路，conditions都不错，都是一楼
hardhood。
第一个22万，原价24.2万买的，2900尺-3010尺，4bedrooms，3+1bathrooms，楼下是
open floor plan，living room，family room以及厨房，dining基本上就是一个大厅
，有些柱子arch什么的，就是墙很少。
优点是楼上的四个房间非常齐整，楼下还一个主卧。bonus room就是一个大的bedroom
，没有缺角什么的，yard也不错。在cove上，超东南向。
缺点是要价比市场价高一到两万，很郁闷，因为房主就欠银行22万，所以要价22万。现
在shortsale，我们已经递上offer 19万三，不知道猴年马月下来。不过我们考虑再商
量21万5 normal sale能不能拿下来。
第二个，房主35万买的，3400-3500尺，现在基本上26万能拿下来， gated community
。优点是比1高一两个档次啦，楼 |
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f****i
发帖数: 20252 | 44 shortsale的房子，欠银行22万，开价22万？这不是变regular sale了吗？
bedroom |
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n********n
发帖数: 641 | 45 以前也以为foreclosure一定是因为房主失业还不上贷款了
但昨天去看了一个,觉得蛮奇怪的:房子价格很低,但agent说因为房主没失业,房子是在
05年买的,买贵了,算了算现在欠银行的钱比房子的市价还多呢,所以shortsale了 |
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n********n
发帖数: 641 | 46 这是偶看到的一个专做shortsale的agent写的:
"We are experienced Short Sale agents, I am actually short selling one of my
properties right now also. Besides taking a little hit on your credit, you
basically lose whatever you put into the property and the lender forgives
the rest. In my case I put 20% down and will lose that ...k investment.
Why am I short selling and throwing away that ...k ? Because it will take
years for my property to come back to the price I bought it at. I can
afford the payments but I |
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R*y
发帖数: 994 | 47 shortsale的房子等得久还不一定批, 他不愿意等很久拿不到钱. |
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a********r
发帖数: 225 | 48 多谢，也就是说即使是shortsale也会可能有title上的纠纷吗？ |
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p********r
发帖数: 1980 | 49 It just means that if you offer below $480K, it becomes a short-sale and
requires bank approval and seller's approval for credit hit. Shortsale is
also typcially very slow process.
If below $480K is the market price, then both the bank and the seller have
to accept the reality especially since the seller has already lost the job.
But the government has all kinds of regulations rightnow to delay the property
from hitting foreclosure. So they can have ways to postpone the reality. |
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d********3
发帖数: 7220 | 50 我们现在给了一个offer，是shortsale，屋主已经同意了，大概3天前开始移交给银行
运作，银行还没批，据说要等1-4个月。我们现在撤offer应该是不用损失定金的吧？
我们现在有另外一个机会，比第一个便宜2万块，但是屋子状况很差，需要自己装修。
我们想给这个offer，但是又怕撤回第一个offer以后，第二房子的inspection出什么问
题，那就两个房子都丢了。
第二个房子的agent不是很靠谱，他说我们可以同时给两个offers，大不了第一个offer
下来以后walk away。我们有点疑惑，这样可以吗？（好像银行approve以后还有17天的
反悔期？）
现在的情况是，第二个房子是别人撤回了offer，所以agent手中已经有银行的approval
，而且屋主已经搬出了，所以这个程序会非常快。21号屋主会清空房子，我们就可以做
inspection了
我的想法是，如果现在我们同时给两个offers，21号以后马上做inspection，如果有问
题，就撤销第二个offer；如果没问题，就撤销第一个offer，各位觉得这样可行吗？
在线等，我们下午就得和第二个agent |
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