J*V
发帖数: 3150 | 1 发信人: brihand (brihand), 信区: Military
标 题: 美联储宣布维持超低利率政策不变
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Jun 22 20:22:40 2011, 美东)
美联储宣布维持超低利率政策不变
http://www.sina.com.cn" target="_blank" class="a2">http://www.sina.com.cn 2011年06月23日 03:36 新华网
新华网华盛顿6月22日电(记者蒋旭峰 刘丽娜)美国联邦储备委员会22日宣布，将联
邦基金利率维持在零至0.25%的水平不变，以刺激美国就业增加和经济复苏。
为应对金融危机和经济衰退，美联储于2008年12月将联邦基金利率降至当前的历史
最低位，并一直保持在这一水平。
美联储联邦公开市场委员会在22日结束了货币政策决策例会后发表声明表示，美联
储将在今年6月底结束去年推出的第二轮量化宽松货币政策，并维持将到期的国债本金
进行再投资购买美国国债的政策。
专家指出，将联邦基金利率维持在超低水平并且延续到期的国债本金再投资的做法
，表明美联储将... 阅读全帖 |
|
f*****h
发帖数: 4489 | 2 本田顾问说车行给的利率是银行定的 跟车行没关系 他只说对了一半 这也是顾问最恶
心的地方，他总是告诉你一部分事实 隐藏另外一部分 千方百计掩盖dealer通过贷款利
率赚钱这个事实
其实dealer向银行申请贷款时 银行会给一个利率，比如说3% 这就是所谓的buy rate，
车行很少会把这个利率直接给buyer 而会在此基础上加一点，这就是所谓的sell rate
，比如5%。千万别小看车行赚的这2%，如果是两万五的车贷款五年，这2%就是一千多，
很多车行卖一辆车就赚几百，这一千多绝对不是小数目。
也许有人说我马上还完不就好了，但大部分美国人是还不出的，只要总的赚钱，不在乎
你一个人。又有人说，车行有时候利率也不比credit union低，因为不是所有情况车行
都靠利率赚钱，如果卖车多赚你一千，给个buy rate也是可能的。
但要说车行跟买家最后拿到的利率一点关系也没，绝对是谎言 |
|
kx
发帖数: 16384 | 3 http://news.xinhuanet.com/fortune/2008-09/15/content_10011145.htm
央行决定下调贷款基准利率和存款准备金率
2008年09月15日 17:08:40 来源：中国人民银行网站
新华网快讯:中国人民银行决定下调贷款基准利率和存款准备金率。
为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突
出问题，落实区别对
待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定
下调人民币贷款基准利率
和中小金融机构人民币存款准备金率：
从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档
次贷款基准利率按照
短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。
从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、
邮政储蓄银行暂不下调
外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法
人金融机构存款准备金率
下调2个百分点。（完） |
|
j*******n
发帖数: 168 | 4 疯狂降息1.08个百分点的思考
时寒冰
下午4点多，报社突然一阵骚动，原来，央行降息，并且，如此疯狂：从2008年11
月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次
存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。此次1.08个
百分点的降幅为1997年10月以来的存贷款利率最大降幅。
令人吃惊的是，活期存款利率从0.72腰斩，直接降到0.36！活期存款利率本来就非
常低，中国银行享受着世界上最大的存贷差收益，这成为低效率的银行发展的一个强有
力的基础。这次降息，将进一步使广大储户受损，央行之意是迫使民间储蓄去投资和消
费，但在社会保障机制没有建立和完善的情况下，在投资机会非常少的情况下（别忘了
现在是金融危机时代），此举难以奏效，并且充满风险。
疯狂降息背后显出的是难以遏制的焦躁和不安。刚刚和一位朋友通电话，该地的银
行被上面硬性要求在2009年投放贷款金额要达到往年的5倍！许多银行发愁，在难以找
到合适的项目的情况下，如何完成任务。金融危机期间，机会收缩而风险加大，并非大
肆放贷的机会。 |
|
W*****e
发帖数: 7759 | 5 中国的劳动力正从无限供应转为有限供应。笔者认为，中国劳动力市场的变化必定产生
更大的通胀压力。
过去十年中，中国劳动力的收入总额占整体经济的比例大幅缩水，目前可能不足40
%。今后十年，劳动力收入占整体经济的比例将大幅增加，可能达到55%-60%。美中不足
的是，劳动力收入占整体经济比例的正常化将导致每年产生5%，甚至更高的通胀率。
目前的利率结构符合通缩的环境，而完全不符合通胀的环境。正确的利率可能应该
比现状高出5个百分点。调高利率有利于防范危机。如果保持现状，由于实际利率为负
，通胀将进一步恶化。而且情况将恶性循环，从而引发危机。因此，中国必须加息，越
快越好。
政府不愿意加息，转型难度由此可见一斑。在低息环境下，货币供应增长迅速，抬
高房产价格。如果利率正常化，房地产市场将缩水50%。地方政府靠房地产市场创收。
如果房地产市场缩水过多，地方政府可能会面临融资难题。低息导致国有企业杠杆率过
高。国有企业的杠杆水平可能在100%左右。如果利率提升5个百分点，国有企业额外的
成本负担将接近他们目前的盈利。地方政府和国有企业是中国最大的利益集团。二者反
对提高利息可能延缓中国经济转型。 |
|
z*m
发帖数: 3227 | 6 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 高利贷终于合法鸟!!! 央行：民间借贷具合法性 利率不得超银行四倍
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 10 10:31:35 2011, 美东)
今年以来，随着我国民间金融市场的蓬勃发展，民间借贷成为舆论关注的焦点话题。民
间借贷有何特点？发展中存在怎样的风险？政府将如何规范其发展，新华社记者就相关
问题采访了中国人民银行有关负责人。
民间借贷是正规金融的有益补充
问：什么是民间借贷，这一资金拆借行为与正规金融相比有何特点？
答：目前在我国法律体系中没有“民间借贷”这一概念，它是相对于正规金融而言，泛
指在国家依法批准设立的金融机构以外的自然人、法人及其他组织等经济主体之间的资
金借贷活动。民间借贷是社会经济发展到一定阶段，企业和个人财富逐步积累、产业资
本向金融资本转化、正规金融尚不能百分之百满足社会需求等多种因素综合作用的结果
，带有一定的必然性。
与正规金融机构融资相比，民间金融有其自身特点和优势，如信息搜集和加工成本低，
... 阅读全帖 |
|
|
W*****e
发帖数: 7759 | 8 中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率
，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点
至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利
率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上(不含一年期)定期存
款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。
自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行
体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持
“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社
和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融
公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。 |
|
h*****1
发帖数: 93 | 9 听说美国的银行存款利率只有年0.25%?请问美国人都是把钱存在哪里呢?
想问一下美国负利率是真的吗?好参考一下来判断中国明年的利率是涨还是跌.
知道的来说一下了,谢谢?
ps:听说美国30%的人都钱都存在货币基金,是真的吗?美国国债利率是多少?我英语
水平不是很好,网上查这些几乎都是全英文的,研究起来有点费力.
总结我想咨询的问题如下:
1.美国负利率是真的吗?
2.听说美国30%的人都钱都存在货币基金,是真的吗?
3.美国国债利率是多少?
4.中国人一般稳当一点的就是定期和国债,美国人一般都是什么投资手段?
谢谢. |
|
g******y
发帖数: 264 | 10 好几个月没跟踪了，最近开始看房子，刚和agent公司的mortegage问了一下，开了pre-
approval，根据我们的情况，给了5.25的利率，20%downpay，30years fixed，我们
credit score都在720以上。我记得去年经常有人报告5以下的利率，难道现在涨了？而
且lender说downpay少些利率还能低些，说是因为了PMI，lender更愿意给低利率。我总
觉得他们给的利率有些高了。不知道大家最近的利率都是什么情况？ |
|
n********n
发帖数: 641 | 11 看到一个REO的房子,晕,买家当年的贷款利率是9.2%(真让人佩服啊,也不知道怎么敢借
的)...不知道N年前的贷款利率是不是都特别高.但真要是当年7年或5年ARM买的人,估计
有些还贷困难啊...
趁现在贷款利率低,一起讨论一下怎样才能拿到"最"低利率吧:(下cash offer的同学就
不要参与讨论了)
1. credit score要excellent (740以上就梢曰故窃礁咴胶?
2.货比三家(尽量订那种利率变化的notification email,每天稍微关注一下)
3.在有些银行存款可以拿到比较低点的利率
4.贷款额度和收入在28%-30%以内
5.买points(但很多文章都说买points不好,房价万一继续下调points就全陷在里面了)
...
请专家补充和修正 |
|
N********e
发帖数: 189 | 12 我一直有个问题没搞清。
比如：我purchase agreement签了，inspection过了。准备申请30-year-fix贷款。我
询问了三五家贷款公司，比较每家利率后，选择给了最低利率那家。然后把所需材料给
这家。
那么，如果我不在比较利率的当天选择这家贷款并锁定利率，即使一两天后，他家再给
的利率，可能就不是他们能给的最好利率了。有这个可能吗？因为我已经给了所有材料
并开始了贷款申请程序，中断就有损失。这样，他本来也许能给个5.125%，他却只给我
5.25%.
我的贷款申请还没开始，所以想先把过程搞清楚，以免上了船就被动了。
那位给讲讲我的理解对吗？ |
|
f*****e
发帖数: 1889 | 13 我的贷款是通过broker做的。10% downpay， 贷款18万左右，30 年fixed， 信用
excellent， purchase， no point。
broker这些天每天都给我报告贷款的利率。 今天早上报的是4。125%， 问我lock不?
我感觉这个利率有点高。 应为版上经常有4%或者更低的出现。
我自己每天查利率。 也发现有的银行/公司有4%左右的。 不知道他为什么高些? 是因
为他把我的贷款卖给利率高的银行了吗? 我可不可以问他他把我的贷款卖给了谁? 还有
2星期close。
你们都上哪里查利率?
需要知道贷款被卖到哪家银行才能自己查到确切的利率吗? |
|
c**********e
发帖数: 1184 | 14 短评：今天（12月28日）的利率和昨天收盘时的持平，购房贷款<41万ARM贷款的利率稍
涨。
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 4.875 4.250 4.750 4.250
<=$729K 5.000 4.375
REFINANCE CASH-OUT RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM ... 阅读全帖 |
|
c**********e
发帖数: 1184 | 15 短评：今天购房贷款中<$417K的ARM贷款的利率稍涨，其它的利率和昨天收盘时基本持
平。
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 4.875 4.250 4.750 4.250
<=$729K 5.000 4.375
REFINANCE CASH-OUT RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM ... 阅读全帖 |
|
a****i
发帖数: 4783 | 16 这个显然是不是这么计算的，比如2001年是大家普遍认为的房价泡沫开始的时候，但是
当时如果你赌房价跌，过了6年多后才房间回跌，现在跌倒2001-2002年的水平，如果你
short，你很容易见外婆的。所以连warren buffett这么厉害的人也基本上不short，原
因就是short的开支太高。
比如美国撑到5年后出现20%的通货膨胀，你现在跑去short，假设现在的利率是3%，但
是short一般要加很多利率，然后这些ETF还有颇高的管理费，所以假设利率变成5%，你
现在short，过了5年，你就付了25%多的利息了，等到第五年利率变成20%，你不见得能
赚回来。所以我虽然在股市赚了一些小钱，但是从来，绝对的不碰short。short设计起
来就是让投资人平均亏钱的。
如果你一直持有cash到利息20%的时候买房，根本就没有付任何利息，不知道你所说的"
多年省下的利息把这个cover了"什么意思。你需要知道的是，并不是高利息的时候再以
20%利息的借30年，而是在低房价时买入，然后过几年refinance，或者干脆在低房价的
时候all cash买房。
现现在买short bo... 阅读全帖 |
|
c**********e
发帖数: 1184 | 17 短评：今天购房贷款（<$417K）除30年固定外其它program的利率都有下跌！这对焦急
地等待着利率下跌的广大网友可是好消息啊。
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 4.875 4.250 4.750 4.125 4.125
<=$729K 5.000 4.375
REFINANCE CASH-OUT RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr ... 阅读全帖 |
|
c**********e
发帖数: 1184 | 18 短评：今天开盘后，银行已经上调了一次利率价格。购房贷款除30年固定外，其它
program的利率全部上涨！
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 4.875 4.250 4.750 4.250
<=$729K 5.125 4.500
REFINANCE CASH-OUT RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1... 阅读全帖 |
|
m****u
发帖数: 208 | 19 有fee没fee真的不是选贷款的关键
一般new purchase 都是有fee的吧，想不交fee的话 利率肯定要高，这个看你自己算算
怎么划算了
其实你现在比较半天利率意义都不是很大，每个broker每天的利率都是根据他当天能从银
行拿的commission在变的，所以你的quote的意义就是找个相对较低的，但是人一定要
靠谱，利率也不可能追求最低，差不多就行了，不过你拿的利率也高的有点离谱。当天
的利率你都可以在俱乐部里查，一般差不了太多。
关于他们的fee和policy 打电话问一下 什么都清楚了 他们会根据你的具体情况 给你
一个单子。
选broker 还是靠谱最重要。 |
|
c**********e
发帖数: 1184 | 20 今天10-Yr Treasury Note的回报率（即yield）已跌至2.91% （http://finance.yahoo.com/q?s=^TNX），这对贷款利率特别是固定利率而言绝对是个好消息。希望今明两天就能在贷款利率上反映出来。
有人做过统计，通常绝大部分30年固定利率的贷款不超过10年即会被refinance掉或因
为房子卖掉被付清。所以30年固定利率的贷款在华尔街市场上和10-Yr T-Note的回报率
（即yield）有大致的相关性。这也就是为什么10-Yr T-Bill的是衡量房贷利率的一个
比较好的标杆。 |
|
a***e
发帖数: 1140 | 21 想问问各位agent是怎么锁的。
做法1，承诺一个利率，然后开始做，然后等appraisal结果出来后再锁。一般这起码隔
2周以上。这样做对agent最有利，一是可以只锁15天，15天比30天利率好0.125，差价
都进腰包。二是成功率高，几乎100%。三是假如锁那天的利率比承诺利率低了，差价也
大部分进腰包了。当然对客户损失了机会成本。假如利率高了，你就锁不上。想退出不
干嘛，你的appraisal fee已经交了，所有个人材料都给了。
做法2，agent粗粗看了你的材料，拍胸脯给你一个承诺利率，然后也要求客户承诺不要
跑。然后马上给锁个30天或者更长。这样agent和客户的风险共担。close不了客户损失
钱又损失时间。agent损失成功率。银行很看重这个成功率，低了就有可能把这个agent
踢掉。agent在这种模式下收益是恒定的。
做法3，不良agent告诉你锁了，2的情况。可是实际上没锁，做的是1的情况。所以用户
为了避免这种情况可是要agent给你锁上的证据。 |
|
b**y
发帖数: 94 | 22 30年固定利率，两星期前锁的4.375%，之后利率狂降，broker答应说会在close前，根
据市场情况float down我的利率。
今天离close还有9天，broker给了个新的利率，4.25%，基本没怎么变化。
我的贷款额为$280,000，20% down,房子在CT，我看大家给的利率都是4%左右。
请这里的broker们现身说说，这种情况下，怎么跟broker去争取更好的利率，还是直接
从了？ |
|
M********I
发帖数: 848 | 23 他什么时候锁定的，现在对你来说已经没什么关系了，只要最后给你的利率不高于承诺
的利率。
你现在随时可以close，不用等到10/3的。
至于他为什么没按承诺的日子锁，可能有很多原因，也许他就是冒着损失信誉的风险赌
利率不会升，他可以保证给你承诺的利率。
这里的代理都不会这么做或支持这么做。
从你的帖子里，还没看出来你损失什么了。
这段时间，利率稳中有降，你不会拿到个更高的利率吧 |
|
M********I
发帖数: 848 | 24 感觉最近利率走势和股票涨跌的关联较近，预测一下道指的走势，看看利率可能的走势。
看上去道指近期在10600和11400之间震荡。今天收在了11123.短期是上涨的趋势，周五
或下周一，预期可看到11300. 也就是30年的利率可能会变差，利率在周五或下周一，
可能在4和 4.25之间。
最大的可能性是股市继续震荡，那么两个星期之后，有可能再下探10600. 30年可能在
10/20前后再次出现3.75的低利率。如果周五或下周一，道指没碰到11300，那下探的可
能性就更大了。
有很小的机会，道指在下周稳定在11300之上。那么10月份30年固定利率低于4的可能性
就很小了。 |
|
M********I
发帖数: 848 | 25 其实利率和很多因素相关。没有单一的线性关系。趋势和10yr bonds 的yield相同。
不过最近股市涨跌和贷款利率的相关性比较明显，基本是股市涨，利率涨，股市跌，利
率跌。所以这个预测，更确切的说是对股市大势的预测。
要是我能把这个预测准了，我就不做代理了，直接大隐隐于股市了。
我贴出来，还是认为这个走势的可能性要高一些。
那么最近要做refinan的，就要考虑先把材料准备好，不要到时候有低利率却锁不了。
如果预期的低利率没出现，准备材料的损失怎么都比错过低利率的损失小啊 |
|
g*q
发帖数: 26623 | 26 浮动利率银行才不可能亏,倒是固定利率可能会亏
现在5年CD的利率<2%, 5/1ARM的利率比这高多了.5年内活期利率也不太可能跑到3%以上
,就算跑到4%了,这5年平均下来也不到2%,银行也不亏
倒是30 fixed,万一10年以后CD利率涨到8%,活期6%,银行就哭死了 |
|
I******A
发帖数: 426 | 27 利率的lock period是以closing date为参考,一般会cover到closing date之后.
比如你合同上写的closing date是2月20日,那么利率一般会锁定到2月20或这个时间以
后.
注:利率鎖定(Lock-In, 也叫Rate-Lock 或 Rate Commitment)是指貸款銀行同意給申請
人的一個固定的利率﹐並在一定的時期內兌現其保證.如果後來利率上昇了﹐申請人已
鎖定利率﹐則不用擔心. |
|
I******A
发帖数: 426 | 28 如果利率过期，就需要lock extension, 会不会有损失，要看当时的rate怎么样：
1.如果利率上涨，就要去买point来保持现在利率，或者拿一个更高一点的利率.
2.如果利率下降或没有变化，有的银行是可以free extension的，这个可以跟你的loan
agent问一下.
closing
。。 |
|
g*********s
发帖数: 280 | 29 1月初签的合同，合同中写得close on or about Feb 28。
签完合同后就申请贷款,贷款很快就批下来了，1月18日签的commitment letter，锁定
利率60天。当时觉得够长了，3月18日前怎么都该可以close了。
哪想到Title出问题了，seller有violation，现在刚刚搞好，确定了有clean title。
问题是锁定的利率过期了，close那天利率有可能会涨，还要付extension费。
现在律师说是银行的问题，说他们见过合同close date，锁定的日期不应这么早。
现在主要是利率的问题，如果利率上涨，我们可以用合同中无法申请到理想的贷款（就
是利率太高）为理由walk out吗？ |
|
n*******w
发帖数: 6708 | 30 一周前在local小银行A锁了一个利率，因为只肯给锁45天，所以5月份之前要close
但是最近seller说希望可以晚些close,最好5月末，因为他们想住到5月底，
其实这个到无所谓，因为就是close之后，他们想住到5月底，我们也没有任何异议
但是最近又发现了一个local另外一个小银行B给的利率一样，但是APR低一些
都是15 年贷款，A和B给的利率都是2.625,
但是A的APR是2.935， B的是2.816， 都没有用任何points
我现在可否不用在A的锁定利率，而到B银行重新锁个利率，要求锁60天或者更长一点
这个要不要负什么法律责任，还是道歉一下就行了
此外这同样的利率，但是APR不一样，是不是就是因为前者A银行的closing fee贵一些
啊，
这个不同银行的APR不一样是因为什么呢
这个APR到底是怎么算的 |
|
r*******y
发帖数: 835 | 31 非常感谢如此详尽的分析和建议！！！
我又仔细研读了贷款合同。首先我签的买房合同对贷款公司没有强制性要求，另外在这
个贷款合同里面也明确提出我可以选择别的家进行比较，当然前提是没有赞助的5000
closing fee.
另外这4%是这样得到的：目前市场60天内的利率+0.25%=4%。也就是说锁定的前提是要
加0.25%，这样推算这家公司用的市场利率是3.75%。这个也是他们的策略，给自己事先
提高一个空间，将来有所缓冲。所谓无商不奸是真言，呵呵。另外，还有一个优惠就是
现在签合同锁定利率后，在closing前的45天内如果市场利率降低了，我可以要求按低
利率close，当然只有一次机会。我个人分析他们之所以敢有这么个条款，很可能是他
们自己分析目前市场的利率只升不降。还有在贷款合同里面提到，我如果想要更低的利
率，那么closing fee要增加。又是一个平衡在里面，又是充分体现了商家的算计。
这样综合考虑下来，也许用他们的贷款也不是很差的选择。下周再跟我找的broker咨询
一下做决定。
最后贷款合同里面还有一项是关于escrow account deposit.提到如果买新房，房... 阅读全帖 |
|
I******A
发帖数: 426 | 32 下面的2.375%对应的是5/1 ARM的利率,不是7年ARM.
这里大于417K的指的是Super Conforming loan.
最近5/1 ARM,Conforming loan(<=417K)和Super Conforming loan(>417K),同等利率下
,银行给的rebate是一样的.
比如: 5/1 ARM,2.500%的利率,rebate都是1个point.
If loan amount is 450K,那么rebate就是$4500.
If loan amount is 300K,那么rebate就是$3000.
所以Conforming loan和Super Conforming loan,同等利率下,银行给的rebate也一样时
,loan amount越大,就有可能拿更好一点的利率.
希望这些信息能帮助LZ理解以上的5/1 ARM利率的不同.
976% |
|
I******s
发帖数: 319 | 33 今天的利率和昨天差不多，目前40万左右的购房贷款：
30年固定的利率最好可做到4.250%
15年固定的利率最好可做到3.250%
5/1 ARM的利率最近降了点，可以做到2.875%
可以参考LIVING版最上面的利率提示贴，里面有今天最新的利率，如果你在DE,FL,GA,
IL,MD,PA,TX,VA,WA这些区域内，可以给我发站内信，我帮你quote一下。
谢谢！ |
|
c**********e
发帖数: 1184 | 34 只有极少数银行在市场（利率）大幅度变好的情况下允许利率float down或者重新lock
一次。绝大多数银行在lock之后就只能按照lock当天的“一揽子”利率定价，比如说，
如果想从4.375%降到4.25%，利率的价格也需按照lock当天的来调整，同样如果想升或
者降贷款额度，或者想从15年换成30年等等，都是按照lock当天的来。无论lock之后利
率是变好了还是变差了都不再对lock住的利率有影响了。 |
|
c**********e
发帖数: 1184 | 35 如果你还没有锁定利率的话，那么恭喜你！今天公布的9月份就业报告远远低于预期，
今天的利率会变好很多。我们可以做CA、FL、MD、TX、VA等五个州的贷款，请到我的俱
乐部查看每日房贷利率。
至于说你选哪个利率，建议看两个利率点之间的月付款相差多少，然后以两个利率点之
间的credit差额来除。 |
|
r********6
发帖数: 217 | 36 一直想做refinance，因为我们用的是5年的ARM。当时利率才2.5%，LD觉得利率走向不
明确，想先用个ARM看看。也怪我们一直没关心这个事，等发现利率涨了才反应过来，
可是已经太晚了。特别是美国量化宽松政策退场开始了，利率肯定还要涨。心里急呀，
不知道该怎么操作好。我们要不要马上做15 year refinance呢？ 我们5年的ARM还有3
年，LD说等三年过了我们可以继续做5年或是7年的ARM，利率应该还是比较低的，现在
做refinance放弃2.5% 太可惜了。其实我们都搞不大清楚，上来问问，大家给出出主意
，谢谢！ |
|
f*******i
发帖数: 9 | 37 向版上的大侠请教一个问题：
我们要买纽约上州White Plains的一套Condo，已经签了contract，成交价43万，然后
我们就选了一家大银行做房贷，做appraisal之前锁定的利率是4.125%，条件是40%首付。
然后银行就去做appraisal，评估出来的价格是41万，比成交价低两万。银行就说我们
有两个选择
（1）在40%首付的基础上多付两万的首付，这样可以继续用4.125%的利率。
（2）还是只付40%的首付，利率提到到4.25%。
请问各位，
（1）银行这样提高利率是不是合理？我们已经锁定了利率，现在因为appraisal出来有
两万的差额就要多出首付，觉得好像被骗了。
（2）跟现在这家银行锁定了利率，影不影响我们现在马上换一家银行做房贷？现在这
家银行给我们发了rate lock confirmation，但我们没有签任何文件，所以有点想再和
其他家银行谈谈。
（3）因为合同上的成交价比银行appraisal的价格高两万，有没有可能再和卖家压压价
，这样也可以减轻一点我们这边的压力。但合同上的mortgage contingency写得有点含
糊不清："for... 阅读全帖 |
|
I******D
发帖数: 256 | 38 builder 之所以用大额的rebate 来吸引你用他推荐的银行，最最主要的原因是
appraisal value. 你找builder lender 做贷款，appraisal value不可能比买价低。
如果交给外面的银行就说不准了，因为新房可能会找不到合适的comparable (类似房子
的近期成交价)，那么就靠appraiser相对比较主观的adjustment。这就不好说了，在一
个合理的范围它可能高也可能低。为了避免这个不确定性，buider 一定会把利率/
rebate搞得非常吸引人，让你不得不跟他做。
目前你的最优策略也是跟builder‘s lender 做，你把握这么几点：
1. 有没有pre-payment penalty. 意味着你是不是可以马上refinance；如果没有
penalty, 那么你甚至可以考虑一个更高的利率，这对应更多的rebate. 利率稍高没关
系，因为你马上会refinance成一个低利率。
2. 过户之后，title company要去county 登记deed（房契/房产证), 你可以了解一下
需要多少时间。这是为refinanc... 阅读全帖 |
|
o*****p
发帖数: 5952 | 39 锁利率—定要>=escrow day.
锁利率从正式申请的第一天起，—般到closing前—周。
申请表上的利率是upper bound, 实际锁的利率<=此利率。若高于此利率，需重新审合
DTI. 在boardline的借款人可能不qualify. |
|
b*******t
发帖数: 297 | 40 在版上考古了一段时间，还有几个问题不太明白，请教一下各位大神 :)
我的理解是，一开始的时候先向各个leader询问利率和费用，选择最好的一个。但是此
时的利率不一定是最后锁定的利率，有的leader会故意报低，这种情况如何避免呢？
另外，为了防止贷款出现问题，可以同时向几个lender一起申请贷款吗？是否提交了贷
款申请就算是正式和leader签订合同了呢？还是锁定利率的时候才是？
我的理解是可以同时向几个lender一起申请贷款，等锁定利率的时候再选择一个最好的
。但是这样中间房屋估价的是否就要花费两份钱了？锁定利率一般在房屋估价前 还是
估价后呢？
谢谢大家～ |
|
s****X
发帖数: 156 | 41 十几万的小额贷款，broker总是和我说利率肯定要比平均利率高，这准确吗
说市面上的平均利率都是大额贷款的，不是我这种10几万的小额的，给的利率总是比平
均利率要高0.125，然后lender charger 1000出头的手续费。
第一次贷款，谢谢指点。(broker是经纪人推荐的。) |
|
s****X
发帖数: 156 | 42 十几万的小额贷款，broker总是和我说利率肯定要比平均利率高，这准确吗
说市面上的平均利率都是大额贷款的，不是我这种10几万的小额的，给的利率总是比平
均利率要高0.125，然后lender charger 1000出头的手续费。
第一次贷款，谢谢指点。(broker是经纪人推荐的。) |
|
g*q
发帖数: 26623 | 43 美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)主席格林斯潘(Alan Greenspan)称，无
数经济学家念念不忘的、用“中性”利率水平衡量Fed加息还会走多远的念头对Fed自己来
说根本毫无用处。
中性利率指的是既不太低也不太高的利率水平。利率太低会助长过度支出，从而加重通货
膨胀压力；太高，则会限制支出和价格增长。
几个月来，经济学家们都在争论Fed是否已经走到──或者即将到达──中性利率的阶段
。有些人警告说，Fed可能会路过中性阶段并不停步，继续加息，给经济增长踩踩刹车。
美国国会联合经济委员会(Joint Economic Committee)主席、共和党议员吉姆•萨
克斯顿(Jim Saxton)在致格林斯潘的书面提问中问道，他（格林斯潘）怎样知道利率是否
已经达到中性水平，Fed是否会在到达中性后继续前进。
格林斯潘的书面答复由联合经济委员会公布，他在回信中表示，虽然中性水平“是一项有
用的理论架构”，但实际操作中的种种困难“限制了它的有效性”。格林斯潘还表示，不
同的计算方法、不同的定义方式和经济现状的变化，都会得出不同的中性水平。 |
|
W*****e
发帖数: 7759 | 44 【 以下文字转载自 ChinaStock 讨论区 】
发信人: Warfare (German==Arschloch), 信区: ChinaStock
标 题: 谢国忠：今后十年大幅上涨的是工资而不是利率
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Jun 18 08:36:47 2010, 美东)
中国的劳动力正从无限供应转为有限供应。笔者认为，中国劳动力市场的变化必定产生
更大的通胀压力。
过去十年中，中国劳动力的收入总额占整体经济的比例大幅缩水，目前可能不足40
%。今后十年，劳动力收入占整体经济的比例将大幅增加，可能达到55%-60%。美中不足
的是，劳动力收入占整体经济比例的正常化将导致每年产生5%，甚至更高的通胀率。
目前的利率结构符合通缩的环境，而完全不符合通胀的环境。正确的利率可能应该
比现状高出5个百分点。调高利率有利于防范危机。如果保持现状，由于实际利率为负
，通胀将进一步恶化。而且情况将恶性循环，从而引发危机。因此，中国必须加息，越
快越好。
政府不愿意加息，转型难度由此可见一斑。在低息环境下，货币供应增长迅速，抬
高房产价格。如果利率正常化，房地产市场将缩水50% |
|
W*****e
发帖数: 7759 | 45 【 以下文字转载自 ChinaStock 讨论区 】
发信人: Warfare (German==Arschloch), 信区: ChinaStock
标 题: 谢国忠：今后十年大幅上涨的是工资而不是利率
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Jun 18 08:36:47 2010, 美东)
中国的劳动力正从无限供应转为有限供应。笔者认为，中国劳动力市场的变化必定产生
更大的通胀压力。
过去十年中，中国劳动力的收入总额占整体经济的比例大幅缩水，目前可能不足40
%。今后十年，劳动力收入占整体经济的比例将大幅增加，可能达到55%-60%。美中不足
的是，劳动力收入占整体经济比例的正常化将导致每年产生5%，甚至更高的通胀率。
目前的利率结构符合通缩的环境，而完全不符合通胀的环境。正确的利率可能应该
比现状高出5个百分点。调高利率有利于防范危机。如果保持现状，由于实际利率为负
，通胀将进一步恶化。而且情况将恶性循环，从而引发危机。因此，中国必须加息，越
快越好。
政府不愿意加息，转型难度由此可见一斑。在低息环境下，货币供应增长迅速，抬
高房产价格。如果利率正常化，房地产市场将缩水50% |
|
z*m
发帖数: 3227 | 46 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 高利贷终于合法鸟!!! 央行：民间借贷具合法性 利率不得超银行四倍
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 10 10:31:35 2011, 美东)
今年以来，随着我国民间金融市场的蓬勃发展，民间借贷成为舆论关注的焦点话题。民
间借贷有何特点？发展中存在怎样的风险？政府将如何规范其发展，新华社记者就相关
问题采访了中国人民银行有关负责人。
民间借贷是正规金融的有益补充
问：什么是民间借贷，这一资金拆借行为与正规金融相比有何特点？
答：目前在我国法律体系中没有“民间借贷”这一概念，它是相对于正规金融而言，泛
指在国家依法批准设立的金融机构以外的自然人、法人及其他组织等经济主体之间的资
金借贷活动。民间借贷是社会经济发展到一定阶段，企业和个人财富逐步积累、产业资
本向金融资本转化、正规金融尚不能百分之百满足社会需求等多种因素综合作用的结果
，带有一定的必然性。
与正规金融机构融资相比，民间金融有其自身特点和优势，如信息搜集和加工成本低，
... 阅读全帖 |
|
a***s
发帖数: 5417 | 47 对美国政府最有利的情况是
高通胀 --〉 国债变相降低
低利率 --〉可以很便宜得借新债来还旧债。
今后若干年一直会低利率是很肯定的。因为利率如果升高，美国政府就会破产。
只要美国政府还有足够控制力，是不会允许这种事情发生的。
另外，fed这几年一直印钞片，也是为了帮助美国政府用低利率借钱，帮助美国银行低
成本从fed借钱。
高通胀，一是美国政府想要的东西，二是低利率的必然结果。钱多了，钱就不值钱了。
高通胀带来的好处是税收可以增多，税多了才能够够花，还能还点债。
今天，预算委员会说美国的赤字会在2025年到达 gdp 的 200%。
那是多么可怕的一个数字。届时就算利率只有 1%-2% 之间，美国政府
的全部税收收入，只够还国债利息的。 |
|
f********r
发帖数: 121 | 48 谢谢。那这个长期国债利率，是有谁来决定的？
如果短期利率上去了，现有的长期国债是否会贬值？这时如果有新发行的长期国债，如
果还是维持以前的长期利率，是不是就不会有人买了？
按理，如果在短期利率上升期，新发行的长期国债利率应该上升比短期快，否则就没人
买了，对吗？ |
|
发帖数: 1 | 49 日前，联储副主席理克拉里达表示，联储官员认为美国短期利率正接近中性利率水平，
并且说联储未来将依据经济数据来决定是否进一步加息。
这段话很有意思，有点公式化吗，但是应该是服软了，联储之前说加息，是因为短期利
息还不够，现在说接近中性利率了，那么应该说明差不多到了最佳的利率水平，不会再
轻易加息了。
之前都有人说联储进还要加息，明年还要加三次，这才是投资者害怕的事情，现在这么
说，今年能不能加息不知道，明年应该不会加或者加的这么多。
就像克拉里表示的，经过近3年的连续加息，美国短期利率已经不压制也不刺激经济增
长，是非常合理的，而这一点对于联储的加息十分关键。
是不会加了，股市应该要涨了。这种言论的象征意义很高，但是股市本来就是需要类似
的象征意义的利好才行，看涨股市。 |
|
s********s
发帖数: 13 | 50 请问版上作贷款的代理，现在30年fixed rate贷款利率大概是多少？
我们是双职工，年收入20万多一点，有很好的信用记录，没有任何其它的Loan。
我们打算作75万左右的贷款，20%首付。
我的一个同事刚刚在Bank of America开的 Pre-approval letter。80万的贷款，20%
down payment, 利率是4%。感觉Bank of America给的利率很好呀。
请问在哪里可以查到麻州贷款利率的信息？
另外，如果我们买Townhouse (Condo)的话, 只出20% 首付，是不是利率要高一些。
听别人讲买Townhouse (Condo)的话，首付要出到25%，要不然利率要比较高，也不好被
批准。我不想首付出高于20%，要不然手里现金太紧张。
请问如果买Townhouse（75万左右），怎麽样作贷款比较划算。
谢谢。 |
|
