c**********e
发帖数: 1184 | 1 方圆贷款短评：今天（1月28日星期五）的利率和昨天相比基本持平。购房贷款ARM利率
稍降。
********************* CALIFORNIA *********************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 4.875 4.125 4.750 4.125 3.750 4.000
<=$729K 5.000 4.375 4.125
REFINANCE CASH-OUT RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 2 方圆贷款短评：今天（1月31日星期一）的利率和上星期五相比稍降。购房贷款ARM利率
降到2.875%了。
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 4.750 4.125 4.750 4.000 3.625 3.875
<=$729K 4.875 4.250 4.000
REFINANCE CASH-OUT RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr ... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 3 短评：今天（2月4日星期五）的利率又开始上涨！购房贷款30年固定利率涨至4.875%了！
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 5.000 4.250 4.875 4.250
<=$729K 5.375 4.500
REFINANCE CASH-OUT RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 4 短评：今天（2月8日星期二）上午银行连续两次上调贷款利率，<$417K的购房贷款30年
固定涨到到5.000%了！但愿已买房交定金的朋友们利率已经锁定了，否则银行有可能根
据最新的利率来重新计算DTI（Debt-To-Income）Ratio来决定是否要重新审核已批准的
贷款。
******************************** CALIFORNIA ********************************
REFINANCE RATE:
30-Yr 15-Yr 20-Yr 10-Yr 5/1 ARM 7/1 ARM
<=$417K 5.125 4.500 5.000 4.375
<=$729K 5.375 4.625
REFINANCE CASH-OUT ... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 6 一、美国国库券的利息是美财政部（Treasury Department）定的，通常变化不大。
二、银行要将手中的贷款拿到华尔街上卖掉，就要提供一定的回报率。在投资者眼中，
因为房贷的风险比美国国库券的风险要高，所以房贷的回报率（即贷款的利率）通常要
比国库券的回报率（即10-yr T-Note Yield）要高一些。至于高多少，是由各家银行根
据市场竞争情况来决定的。如果有银行将自己的贷款利率定得过高，而别家银行订得低
些的话，贷款生意不就跑到别家银行去了吗？这就是市场经济中行业间竞争的好处。
当前银行房贷业务中一个有趣的现象是，在次贷危机前的贷款高峰期，由于银行间
竞争激烈，10-yr T-Note Yield和30年固定利率之间的差别不到1%。而目前，两者的差
别在1.5%左右。这一方面说明次贷危机淘汰了很多银行，竞争对手少了，银行就可以要
求较高的价钱（即利率）。另一方面，这也说明现在的银行正在房屋贷款业务上攫取高
额利润，这迟早会在银行将来的股价中反映出来。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 7 其实错过上星期低利率重贷机会的朋友们其实也没必要要沮丧。在当前利率上下震荡频
繁的大环境下，先选好信得过的mortgage broker，将贷款申请先递上去，将前期的准
备工作先尽量完成（如title search，appraisal，文件签字等等）。等到利率下降的
时候，抓住时机锁定利率，是最稳妥的重新贷款申请方式。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 8 由于今天（7月8日星期五）美政府公布的就业报告远低于预期，导致股票市场及10-yr
yield跟进下跌。所以利率和昨天相比又开始回落，这对于那些已提交贷款申请但一直
在耐心地等待机会的人们是一个锁定利率的机会，希望大家不要错过。
今天重新贷款41万7以下30年固定降至4.625%，15年固定降至3.75%，5/1 ARM降至3.125
%。购房贷款41万7以下30年固定利率仍为4.5%，15年固定仍为3.75%，5/1 ARM降为2.75
%。 |
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b**y
发帖数: 94 | 9 是不是这种情况下，我没有任何bargain power，只能等broker发善心了？
当时锁利率的时候，上午过去口头让broker给锁的。结果我还没签字，当天下午利率就
降低到4%。我打电话问broker，可不可以调整利率，重新锁定，然后我再签字。broker
说已经锁了，让我直接签。说回头会float down，给我个更好的利率。
现在想想，好像被broker耍了 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 10 银行发布mid-day利率更新，继今早开盘时5/1 ARM利率下调后，固定利率现在也降下来
了！目前重新贷款41万7以下30年固定利率将为4.000%，15年固定将为3.25%！ |
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f********r
发帖数: 10 | 11 ８／１７ 通知LOCKED， ９／１２通知APPROVED，LOCK EXPIRATION １０／０３。中间
没有APPRAISAL，他的复印文件显示在８／２３LOCKED。基本是最近的最高一天。
BROKER 要赚钱，我们可以理解。但是利率稳中有降，我们客户也应该在承担利率升高
的风险的同时，共享利率降低的利益。总不能８／２３的高利让我们承担，９／３的低
利率知己吃。
他告诉我们如果取消，不能从同一银行贷款。 我们决心离开他，即使不贷款。 |
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M********I
发帖数: 848 | 12 看你写了这么多，我就再回一篇。
首先，大多数贷款代理，能生存下来，主要靠的是口碑和推荐。所以我说这个broker是
牺牲信誉赌利率不长。他要砸自己的饭碗，我用不着着急。
其次，大家贷款时，如果没有熟人推荐，都会货比三家。
对这个案子来说，楼主的问题是他发现他的broker lock rate比承诺的时间晚，他该怎
么办。
我的回帖是站在楼主的角度，回答该怎么办：
楼主拿到的还是原先预定的利率，还可以按预定的时间close，你可以把broker那边看
作一个黑匣子，不管里面怎么操作，楼主得到的是一样的结果。那么，对这个贷款来讲
，我认为楼主没什么可做的。
对broker来讲，楼主可以谴责他，可以告诫自己的朋友不要找他做贷款。但是，那个
broker是不是真的因为晚锁利率而多赚了，目前也只是楼主的猜测罢了。
而mitbbsindc，是站在道德的高度，抨击这个broker。并鼓励楼主放弃这个贷款以惩罚
这个broker。而楼主重新贷款所省的钱是不是能弥补放弃贷款的损失，mitbbsindc是不
考虑的，因为这个损失他也不用出。
贷款对贷款人和代理双方，都有个信誉问题。另一个常见的问题就是我的... 阅读全帖 |
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h****2
发帖数: 53 | 13 利率的涨跌，每天都有大把人在预测，猜对了没有奖，猜错了也不用负责。
你能听谁的？最实际的是根据自己情况作决定。
从风险的角度来讲，不拍利率跌的更低，你最大的风险是利率突然松松得往上窜！
我的想法是在欧洲债务危机得以解决（应该需时很久，以年作单位）之前，利率应该不
会有太大变化，美国自己也受不了。 |
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q*****2
发帖数: 1511 | 14 我们打算这个月底close,利率还没有lock，不过之前的一切手续都办好了，可以随时
lock利率.刚才看到一个老帖子说，lock了利率后45天还不能close,我就有点犯糊涂了
，以为lock利率后很快就能close呢，所以问问大家，如果我要月底CLOSE的话，还来得
急吗？ |
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c***a
发帖数: 942 | 15 你如果不主动所利率的话，broker会在你closing date的3-5天之前自动帮你锁利率。
你需要看comittment letter，上面会disclose。一般broker会和你沟通，看你什么时
候想锁利率。这两天股市和利率跌得厉害，好像不用急。 |
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a****a
发帖数: 289 | 16 房子看好了，有两个月的时间锁利率，请问在大家都在哪个网站可以看到当地的利率及
利率的变化？个人认为总要观察一段时间才能判断出哪天利率比较好. Thanks |
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k**n
发帖数: 482 | 17 如题，多谢,另外精华区里有一篇文章讲要确定自己想要的利率然后shop around去看那
里可以给那个利率而不是去问broker利率是多少，可是这个利率自己如何确定呢？ |
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H******9
发帖数: 1180 | 18 公司搬家福利包括公司出1% of mortgage amount for origination fees。这样
WellsFargo 给的利率（今天行情）变为 2.75%/15年和 3.125%/30年。房价176500，
首付20%或40%对利率无影响。请问WellsFargo 和最低的利率（Provident Funding?)一
般相差多少？这个利率还有必要换到PF么？谢谢！ |
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l******e
发帖数: 1875 | 19 因为没有房产，计划先买一个小condo自住，之后如果有合适的sfh就再买sfh作为最终
的自住房，然后把小condo转为出租。
这一前一后两个房子买的时候其实都是为了自主，主要关注能否两者都以自主房的名义
拿到较优惠的贷款利率。问了不同的loan agent，居然有两个截然不同的答案。
一种agent说两个房子买的间隔时间不管多短（哪怕只有一个月），都能算为“自主房
”拿好的贷款利率，甚至当第一个小condo由自主转为出租了，银行也不会返过来追究
。因为银行给利率时只管刚贷款时的名义是自主还是投资。
但另外有loan agent说只要一年内前后买了两个房子，就必须有一个要按投资房拿贷款
利率，并且建议买第一个小condo时就把condo作为“投资房”从银行贷款。
同一个地区的loan agent有两种截然不同的说法，很是迷惑，难道是因为他们和不同的
银行
协作，不同银行有不同的规定造成的？？大侠们知道的帮忙指点下迷津。多谢！ |
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Q****r
发帖数: 7340 | 20 利率一但抬头，房价开始暴涨
本来觉得可以等买房的人，就坐不住了，过去18%的利率都有过，4%,5%的利率算什么啊
不少都觉得5%的利率都算便宜，一般都要8% |
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I******A
发帖数: 426 | 21 今天下午利率稍微好了一点,我就把能锁的loan都锁了,真是担心利率持续涨~.
+ + + LIVING版的第一个提示贴,上面的有post每天的利率,~~~大家可以更快更好的获
知最新利率, |
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s*t
发帖数: 587 | 22 我居然没看懂你说什么 -_-|||
我们用的是wells fargo，在做贷款前就先和broker咨询了我们可以有一次免费float
down的机会，就是如果在你锁定利率后，close前利率下调必须〉0.25%，那你利率可以
“按比例下调”重锁一次，比如你现在锁定3.5，但是close前降到3.25，那你可以免费
重新锁定你的利率为3.375。
不过不知道BOA有没有这个服务或你的broker到这一步了肯不肯承认有这个服务，我当
初无意中在老美的一片讲贷款知识的文章里看到的，然后在做贷款前去问broker，他说
我们是有一次免费的机会，然后我们才签了文件，很幸运我们在close前几天用上了。 |
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r*******y
发帖数: 835 | 23 多谢建议！
关于2，是这样的。先付一点，然后逐渐在closing前付清。如果自己找贷款公司，最大
的问题是我得到的答复最长能锁定3个月，而房子的建筑周期最快是3个月。另外，不知
道自己找的贷款公司是否能把整个settlement fee做得显著低于建筑商指定的公司。比
方说，建筑商送5000 closing fee，但是整个settlement 要9000刀，加4%利率。如果
自己找的公司给地利率，并且整个settlement fee能做得显著低于9000，理论上是合算
的。问题就在于利率的锁定不能等到房子建完，不知道利率的未来半年内的走势。
签的合同就是卖房合同。不是贷款合同。 |
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K**W
发帖数: 6346 | 24 赫赫，我觉得我讲清楚了，可显然您没有完全明白我的意思。
我知道你现在担心的是，比如你自己找到一个贷款锁定到7月1号，但是担心建筑商是否
能够在7月1日按期交房，是不？
据我知道的情况，你这个担心没有意义，因为这种冲突不会发生。因为，如果是你自己
的贷款公司的话，在钱没有完全到位之前，他是不会动工的。也就是说，如果你要７月
１号才能签你的贷款（也就是说把钱给建筑商），那么建筑商也会在７月１日才开始动
工修建你的房子。当然，他不能保证在１０月１日交房，而且，而且这个也是条款里面
写的很清楚的， 就是不能保证具体哪一个日子叫付。但这个时候已经没有关系了。
而建筑公司自己的贷款公司的话， 你今天签好购房合同和贷款意向，交上押金，明天
就可以开始动工了。
当然这个地方存在着colsing的时间问题。比如你说的这个４％锁定。事实上，这个应
该不是实际交付的利率，这只是一个意象书，真正的利率，什么时候锁定，必须要听建
筑进度。一般来说，在drywall装好以后，建州上会告诉你一个准确的交付时间，然后
你就可以与他的贷款公司来锁定利率了。
因此，这个利率，在很大程度没有太多的选择余地。
如果最后的交付... 阅读全帖 |
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I******A
发帖数: 426 | 25 美国劳工部数据显示3月份非农就业远逊预期,今天的固定利率和昨天相比继续变好.
MD,VA这边,无费用重新贷款：
30年固定的利率最好可做到3.375%.
15年固定的利率最好可做到2.500%.
其他州的,可以参考LIVING版利率提示贴. |
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c*******g
发帖数: 2990 | 26 我的loan broker 是和builder邦定的，所以不太信任他。builder出4000的closing
cost后，还有大约2000我要付。如果我用别的broker，builder就不出这4000。但是我
觉得这就是他们的噱头，这4000也肯定是我自己出的，就是rate调高而已。
今天他给我
The current 15 year fixed rate is 2.75%.
The current 30 year fixed rate is 3.5%.
我在zillow上查的最好的可以比这个低 0.2% 很多低0.1%的，fee也比他给的低。
我问他，他说因为这些是锁30天的利率，他说他们锁30天的利率比60天低 0.125%
但是如果我等过一个月在锁30天的，利率可能会涨。他的话靠铺吗？
大家都是锁30天还是60天，我房子5月底建好，6月初可以close。大家觉得利率一定会
涨吗？如果不见得会涨，是不是等过一阵，锁30天比较好啊。 |
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c***5
发帖数: 134 | 27 要降一起降，H1B的也落不下。
所谓降也不是一天之内所有人申请的贷款都能下调个0.125%。有的能降0.125%，有的则
利率降不下来，但是Lender返给你的credit增加，你可以用这个Credit来支付比如
Impound Account的Initial Deposit等等，自然也是越多越好。
降的幅度大，反映到利率下调，降的幅度小，反映到Lender Credit增加，但利率不变。 |
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c***5
发帖数: 134 | 28 要降一起降，H1B的也落不下。
所谓降也不是一天之内所有人申请的贷款都能下调个0.125%。有的能降0.125%，有的则
利率降不下来，但是Lender返给你的credit增加，你可以用这个Credit来支付比如
Impound Account的Initial Deposit等等，自然也是越多越好。
降的幅度大，反映到利率下调，降的幅度小，反映到Lender Credit增加，但利率不变。 |
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I******A
发帖数: 426 | 29 今天利率涨了.
如果你是在VA,MD,贷款额40万左右,无费用重新贷款:
30 YR FIX的利率最好可以做到3.500%
15 YR FIX的利率最好可以做到2.625%
详情可以参考LIVING版最上面的利率提示贴. |
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I******A
发帖数: 426 | 30 今天的开盘利率比昨天开盘时要好,bond的涨跌对利率有一定的影响,但不会直接改变利
率.
我们俱乐部的利率是最新的,也是实时的,如果想知道确切的利率(针对每个人的贷款情
况),可以使用我们网站的Mortgage Rate Quote功能来查询. |
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i***E
发帖数: 120 | 32 利率锁在5月底锁在3.75%;如果双方不能在7月底close的话,我们的利率会变吗?变成当
时的利率还是可以赔偿一点维持原利率.
还有一个问题,如果卖家拖延超过原定closing date,我们可以退出吗?
谢谢 |
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p******y
发帖数: 3523 | 33 利率是锁在房产上的，如果还没房呢怎么锁利率呀？如果在利率有效期内close不了，
那么客人就需要自己掏钱延利息。提前锁利率不大行的通吧？ |
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t******2
发帖数: 15 | 34 这个礼拜利率涨疯了，所以沉不住气，今天让mortgage broker lock利率。 Broker 写
了email 说是 他们已经lock了利率，并把 Loan amount， lock period， program，
rate， point， closing cost， special condition 都列在了email 里面。现在是不
是可以放心说broker已经lock了，还需要银行出具什么document么？
还有一个问题当时一性急，让两个broker同时lock利率，但是不同的program，请问这
样做会有什么问题么？
谢谢 |
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k***a
发帖数: 2400 | 35 利率锁了还要总部批利率 ？奇怪。
我们做的wholesale lenders锁了当时就知道(lock confirmation)。没有锁了的利率还
要等一周以上批复。是不是指under writing审批贷款，不是批利率 ？ |
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I****g
发帖数: 102 | 36 在利率方面, 同一个银行,同等条件下,投资房会比自住房的利率高出0.250%~0.500%.
你也可以参考LIVING版最上面的利率提示贴,里面有投资房和自住房的利率,每天实时更
新! |
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M***1
发帖数: 46 | 37 1.99%一般是dealer促销利率吧，还有0.9%,或者0利率，靠的是厂家补贴吧？
听说有人车贷10几%利率的，房贷绝对不可能 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 38 然上周五的就业报告低于预期而导致利率下调，且今天的利率比上周五要好，但是
从过去一段时间的利率走势来看，利率仍然是在震荡中上升的。 |
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N***3
发帖数: 801 | 39 被裁的是refinance 和 foreclosure 的人也算正常。以前市场不好，利率下降，这些
部门招了不少人。现在市场好了，利率上升了，自然要减人。
至于利率快速上升对目前房市，短期当然是有影响。从长期看，利率还在历史低点，够
不成对房市的打击。只要经济还有活力，有新工作，搬家，租房。。这个市场就没有问
题。
眼前这段我觉得可以趁市场回调好好看看房，买个喜欢的。
16 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 41 FED会议于大约今天东部时间下午2点结束。FED决定不减少债券的购买而是继续量化宽
松的规模，也就是每个月会继续购买至少$45 billion的国库券和 $40 billion的
Mortgage Backed Security。这一结果与市场预期相背离导致10-year T-Bond yield在
会议结束后重挫0.145（5.08%），而利率市场马上进行反应，各大lender迅速下调利率
/调整利率价格。
对于申请人来说，这又是一个开始申请或锁定利率的好机会。 |
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y*******w
发帖数: 5917 | 44 美联储早就该停QE了，就业市场五年根本没有变化。利率本来就应该在6-8%之间运行，
才是正常的。低利率歪曲市场，对任何人都没有好处。不相信的可以参见日本。
低利率造成的浪费是惊人的，不仅是房屋市场。很多公司融资，因为低利率，所以很多
毫无盈利可能的项目也上马，结果造成更大的浪费。 |
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I******s
发帖数: 319 | 47 今天利率又稍微好了点,明天会怎么样,谁也不知道,如果已经达到你期望的利率,该出手
时就出手.
在德州,30~40万的购房贷款：
30年固定的利率最好可做到4.000%
15年固定的利率最好可做到3.000% |
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b******e
发帖数: 545 | 48 大家的利率是怎么查旬最好的利率的？看房期间还是真正开始贷款时？
因为牵扯到查信用，会影响信用分数，如果查几家，都查我的信用，分数降低快，这样
不就在别家查或者贷款时受影响吗？不知道我的理解是否对？
现在自己不知道自己的分数是多少，也从来没有自己查过，不知道大家都是怎么在不影
响信用记录的情况下拿到分数的？
另外，直接从银行贷款是不是一般都高于在外面的利率，因为是relocation，有费用
cover限制的原因，不知道是不是值得需要多找贷款的咨询，请解惑。
谢谢！ |
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l****3
发帖数: 46 | 49 假如找好一家贷款公司，在锁定利率之前，怎么查询每天的利率呢？是公司给一内部链
接自己查，还是每天打多次电话问，还是可以设定一些条件，邮件接收更新。如果公司
明知道有更低的利率，却不给最低的，因为没有更高的利率挣钱多。多谢。 |
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I******s
发帖数: 223 | 50 如果是完全没有费用的重新贷款，就是我们华人常做的Lender/Broker 付所有Closing
costs的贷款，只要利率降低，都是省钱的，您的费用就是您做贷款准备材料等花费的
时间，当然一般情况下我们建议至少利率低0.25%再做。 举个例子给您说明：
假设初始贷款额40万，利率是30年固定4.5%，如果您已经付了7年， 那现在的贷款余额
是$348,105.14， 每个月的Payment是$2,026.74，而且剩下的23年您还要每个月付$2,
026.74。 这个用Mortgage和Amortization Calculator很容易算出来。
假设现在把$348,105.14 Refinance成利率是4.25%的30年固定。还是用Mortgage
Calculator我们可以算出如果30年付清， 每个月的payment是$1,712.47。这样比较不
直观， 假设您还想23年付清， 每个月需要付多少呢？这个数字是$1,978.61。也就是
说您只要在每个月的payment里多加（$1,978.61-$1,712.47）的extra payment， 就能
和以前一样23年付清。... 阅读全帖 |
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