w********5
发帖数: 104 | 1 这个律师是我的agent推荐的。从来没有通过话，我甚至不知道她的收费rate。刚才收
到她留的voicemessage说Seller明天会把售房合同发给她，她要跟我讨论commitment
letter,同时希望作我的Title Agent,这样她会将买方律师费减少$900 因为收取 Title
work的费用（还是没告诉我她究竟收费多少）。听了这个留言我很晕：
1）Title Agent是干什么的？银行给的GFE没看到这一项呀。
2）一般买方律师费的行情是多少？
3）买方律师难道不负责审title,那他的职责是什么？
谁给科普一下 |
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p**e
发帖数: 676 | 2 在南加州的房灾区买房，市场价格从两年前的巅峰跌了大约50%。
目前我买的房子在 COUNTY 的记录里面总估价$39万, 其中包括地价 7万。净房价32万
左右。
小区的在售房价跟COUNTY的估价接近。
现在买 HOMEOWNER INSURANCE，保险公司输入基本房屋信息以后，DWELLING 的
COVERAGE 都自动QUOTE在60万左右。高出COUNTY 评估的1倍！！ 问了两家保险公司都
差不多。 解释说是房子的 REBULIT 的成本就得要这么多，不管市场成交价和COUNTY评
估价格是多少。 这样的话保险费就贵了不少。
另外，向 LIBERTY MUTUAL 要QUOTE， 对方说你自己随便报一个 DWELLING COVERAGE就
按你说的AMOUNT给保险。 这个似乎太不严谨了？ 真要是到 CLAIM 的时候是不是有问
题？ |
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T*****m
发帖数: 3480 | 3 黑压压的，乌洋乌洋的都是中国人和三哥的佳美和雅阁停在代售房外， 呵呵， 现在手
里还持有20%购房的大量现金的估计就是三哥和华人 了， 三哥和华人对于拯救美国房
市功不可没啊 |
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a******g
发帖数: 1538 | 4 最近看上一个房子，屋主有大麻烦急售房子。 据agent说IRS要找屋主讨债，在county
record上查到他的property也default了。不知道还有什么lien会在这房子上。
我们在offer上写明seller在close的时候要free&clear of all Fed/state liens.
请问如果我们最后买下了，还有可能会有什么潜在的麻烦吗？ |
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d********f
发帖数: 287 | 7 因为8月份要搬到新的地方，考虑买房，所以目前看的都是网上的售房信息，还没有找
agent，所以也没地方请教。
刚刚看到一个SFH觉得挺喜欢，我这人比较容易被园艺啊，室内软装修什么的吸引，呵
呵。可是房子有点老，只有一个bathroom，觉得挺遗憾。想知道，如果真的看中一个房
子，卫生间不够，自己加盖的话会花费多少，大家是不是觉得不值得花这个精力和银子
，不如另找了？
非常希望能得到大家的指点，谢谢先！ |
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q*******1
发帖数: 2831 | 8 最近开始看售房广告，看到一些2010年初已经成交的房子，现在又开始卖。
要比2个月前的成交价低出3-5万。是不是太诡异了？谁能解释一下吗？
多谢 |
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C**K
发帖数: 3672 | 9 看了老人過世房有感.
受同事影響, 不看離婚房, 失業房, 短售房, 法拍房, 這些婚姻財務出狀況的房主, 房
子風水恐怕有問題, 是不敢要的倒楣房.
典型風水大忌: 路沖的, 電塔的, 穿心煞的, 前高後低, 前寬後窄, 地形不方正, 不要.
個人: 討厭菸味, 抽煙房是免談的, 而且這類屋子往往維修不佳.
置於年老屋主是不是在屋裡過世, 倒是從來不問, 我們這裡房子一條街整個town動輒上
百年, 都不知死多少了代了. 看起來整
齊乾淨沒怪味就行,
其實我也覺得年老死在自家屋子是有福氣的人.
總之青菜蘿蔔各有所惡. 先想到這些. |
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t********y
发帖数: 89 | 10 是无耻,但现在得先打发了这个卖家,是个犹太人,咬死我们了. 还威胁说告我们还要要
回以后售房损失
的差价. 唉,运气不好. |
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c******z
发帖数: 1230 | 11 "是无耻,但现在得先打发了这个卖家,是个犹太人,咬死我们了. 还威胁说告我们还要要
回以后售房损失"
这个是不可能的! LZ不要被卖家吓住了，他说的这个威胁完全是放屁，吓唬人的。他要
证明已经造成了伤害，并且这个伤害是你造成的，这个根本就是无法认定的。LZ还可以
告他们强买强卖呢。估计就是为了要吓唬你，贪你的deposit，不用怕他们，拖着官司
，他们的房子只会烂掉。找律师去咨询吧，可能的结果就是几次信函来回，对方就被吓
缩了。 |
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S*L
发帖数: 1746 | 12 三年半前俺逗本地Centex一个售房经理得到的回复： |
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B******y
发帖数: 9065 | 13 新房一般砍不了多少，先申请一些5%到10%的免费Upgrade，再看能不能砍点下来。如果
你是买一片正在建的Townhouse，前期尤其难砍价，因为Builder害怕影响到后来的售房
。如果只剩几个房子了，砍砍还是有可能的，但主要是看你的运气了。
另外，买新房是直接和Builder的Agent打交道，最好不要带自己的Buyer Agent。 |
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E**********e
发帖数: 1736 | 14 也许说重了。 我的意思是在买房出价和售房要价接近了， 买卖agents也许会为了尽快
达成deal， 拿到自己的佣金，会补贴出自己一部分利益 （就是返回佣金）或者给买房
，或给seller。事实上negotiation时，我们也不知会不会参加。 |
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s*********e
发帖数: 4475 | 15 这是篇老文章， 但我还是吃惊。 Bernards学区很好，
怎么居然一年降了28%. Green Brook也算不错， 怎么降了36%?
新州房价呈下滑趋势
（大纪元12月11日讯）虽然在新州个别地区房屋售价略有上升，但总体上看，从2008年
到现在，新州房价一直呈下滑趋势。最新统计数据显示，萨默塞特郡（Somerset）平均
房价降低了8.4%，由36万降为32万9750美元。售房率下滑30%，由2008年上半年销售的
1066栋，降为今年上半年749栋。亨特顿郡（Hunterdon）情况稍好，平均房价由38万
2750美元降为36万5千美元，下降4.7%。但房屋销售量下降40%，由2008年426栋降为今
年253栋。
另外其他一些郡的情况如下（2008年上半年与今年上半年比较）：格林布鲁克（
Green Brook）房价下降36%，由47万5千降为30万；本纳德（Bernards）房价下降28%，
由57万3千跌为41万；邦德布鲁克（Bound Brook）房价由32万4900美元降为26万，下跌
20%。
另外其他大城市，例如亨特顿郡的克林顿市（Clinton）和尤恩市（Uni... 阅读全帖 |
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z**t
发帖数: 552 | 16 不知发在这里是否合适。
我打算把国内的房子卖掉。去年回国的时候，楼下的同事找上门来，问我什么时候卖房
，她想买下来给她女儿住。我的房子在六楼，一大一小两卧室。她家在三楼，3居室的
大套，和女儿女婿外孙（或外孙女）同住。三代五口比较挤，但是现在房价贵，不容易
买到合意的房子。就想把我家房子买下来给女儿一家住。她的女儿我虽没见过，但是现
在就在我以前上班公司的相同部门上班。
我的房子是公司分的房改房。我在国内就干过一份工作，干了近十年。对公司还有许多
同事都挺有感情的，属于知恩但不报的。我把同事说的情况跟老公说，跟我妈说，他们
都是脸色一沉。我知道卖房子事太大，怕给熟人卖便宜了，出入就是多少万。
我们现在达成一致的是，自己委托卖房代理卖，同时通知同事去找售房的谈，她愿意买
就买，不愿意就算了。他们觉得这样很好。我有一个顾虑不好意思开口，就是这样我同
事的女儿要想得房子，就要比别人出的价高，才能拿下来。我这一招，也就是逼着她要
房就加价。虽然加的也是在合理范围内。或者在她能承受范围内。可是这样我觉得自己
太精明了。我只是不愿吃亏，也不想占别人便宜。尤其是占自己同事的便宜。
我想知道怎样做比较... 阅读全帖 |
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i*********o
发帖数: 772 | 17 看中一个房子，出价比市面估价低，与zillow上的估价差不多，但那个区就是，便宜的
几万，贵的二三十万。很多人买了短售房子， flip一下，就从几万到了二十几万。
我们想着买，但是觉得基本状况比较差，是不是会银行贷款不到？我们需要提前联系
morgager? 怎么样才会知道，银行能够贷款给这样的房子？
谢谢！！ |
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m********c
发帖数: 13337 | 18 简单说，买方想尽可能少付，卖方想尽可能高卖，天然矛盾体，一见面必然吵架而容易
不欢而散。所以双方的agent就是起一个缓和买卖双方直接吵架的作用而是的交易尽可
能顺利的完成，并且以前的买方agent获得的售房信息还是比买房人要多的多，而且因
为全职，所以处理事情也比较快。
在你第一次买房过程中，一个优秀的agent的报价准确度、讨价伸缩度、谈判灵活度往
往是交易之后买房人事后才感觉出来的。所以朋友推荐的agent是主要考虑的。
在你自己不特别贪心的情况下，一个优秀的agent会帮你以合理（不是低廉）的价格买
到适合你自身经济水平的房产的。
虽说房子千千万，但是各方面都满足你要求的房子能出现在市场上的也就那么两、三个。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 19 Zillow上的估价要比County课税的估价要靠谱些，但什么都不如用最近周围同类型已卖
房屋的售价来估计得准。如果你已经准备下offer了，建议请你的房产经纪提供周围已
售房的价格信息来参考。
are |
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Q***N
发帖数: 2972 | 20 对于大多数人来说,买房是自己人生最重要的决定之一,也可能是自己到目前为止最大的
一笔投资,需要谨慎考虑.既然是投资,自己在考虑回报前要首先考虑风险.买房产有没有
风险?当然有.要不然哪有那么多的银行没收房(REO)和短售房 ( Short Sale).
例如,如果你自己确定2-3年会搬离目前住的城市,不要买房.一买一卖需要损失10%
左右的费用,包括卖房代理的服务费,买和卖交易税和其他的Closing Costs.以目前2012
年房地产市场来看 , 2-3年的回报在扣除10%的费用后也很难吸引人.何况买房/卖房是
一件很费时间和精力的事情,短期投资风险回报不成比例.
有的人会告诉你:贷款利息和房地产税是免税的,可以让你每年推税省很多.这其实
也不完全准确.例如,在加州60万的房子, 20%首付后48万的30年固定贷款. 4%的利率算
每年利息大概是2.4万,加州1.5%的房产税($9K)中只有1%是免税的 ($6K).总共免税额总
共大概有3万.30%税率算每年省$9K,刚好付房产税.租房是不用付房产税的,而且报税时
也有$5.8K/人的标准免税额.
那为什么... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 21 大家常问,买房最重要的步骤是什么? 我的答案是找Agent. 找到一个好的房地
产代理人(Real Estate Agent),会使你的购房的任务事半功倍.一个好的房地产代理人
首先要有为客户服务的热心,专心和耐心;其次要有专业知识和经验.为什么把专业知识
和经验放到"其次"呢?因为这个要求比较容易达到.所有的房地产代理人都是房地产经营
执照的持有人,专业知识应该不是太大的问题.再说现在的网络时代,只要上心,什么房地
产问题没有答案?所以关键是房地产代理人为客户服务的热心,专心和耐心. 房地产代理
人自己本身没有房子可买卖,他(她)们是推销自己的服务.好比餐馆的招待要靠自己的勤
快来挣小费.没有为客户服务的热心,专心和耐心,他(她)就不应该拿那份"小费".
如果不用代理人,我是不是可以用佣金(Commission)把房价降下来? 这个问题的答
案是否定的. 佣金(Commission)是卖方(Seller)和卖方代理人(Seller Agent)签定代理
售房和约时写入合同的,由卖方出.有没有买方代理人,卖方都要出这份钱,房价降不下来
.如果你没有自己的代理人(B... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 22 对于大多数人来说,买房是自己人生最重要的决定之一,也可能是自己到目前为止最大的
一笔投资,需要谨慎考虑.既然是投资,自己在考虑回报前要首先考虑风险.买房产有没有
风险?当然有.要不然哪有那么多的银行没收房(REO)和短售房 ( Short Sale).
例如,如果你自己确定2-3年会搬离目前住的城市,不要买房.一买一卖需要损失10%
左右的费用,包括卖房代理的服务费,买和卖交易税和其他的Closing Costs.以目前2012
年房地产市场来看 , 2-3年的回报在扣除10%的费用后也很难吸引人.何况买房/卖房是
一件很费时间和精力的事情,短期投资风险回报不成比例.
有的人会告诉你:贷款利息和房地产税是免税的,可以让你每年推税省很多.这其实
也不完全准确.例如,在加州60万的房子, 20%首付后48万的30年固定贷款. 4%的利率算
每年利息大概是2.4万,加州1.5%的房产税($9K)中只有1%是免税的 ($6K).总共免税额总
共大概有3万.30%税率算每年省$9K,刚好付房产税.租房是不用付房产税的,而且报税时
也有$5.8K/人的标准免税额.
那为什么... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 23 大家常问,买房最重要的步骤是什么? 我的答案是找Agent. 找到一个好的房地产代理人
(Real Estate Agent),会使你的购房的任务事半功倍.一个好的房地产代理人首先要有
为客户服务的热心,专心和耐心;其次要有专业知识和经验.为什么把专业知识和经验放
到"其次"呢?因为这个要求比较容易达到.所有的房地产代理人都是房地产经营执照的持
有人,专业知识应该不是太大的问题.再说现在的网络时代,只要上心,什么房地产问题没
有答案?所以关键是房地产代理人为客户服务的热心,专心和耐心. 房地产代理人自己本
身没有房子可买卖,他(她)们是推销自己的服务.好比餐馆的招待要靠自己的勤快来挣小
费.没有为客户服务的热心,专心和耐心,他(她)就不应该拿那份"小费".
如果不用代理人,我是不是可以用佣金(Commission)把房价降下来? 这个问题的答
案是否定的. 佣金(Commission)是卖方(Seller)和卖方代理人(Seller Agent)签定代理
售房和约时写入合同的,由卖方出.有没有买方代理人,卖方都要出这份钱,房价降不下来
.如果你没有自己的代理人(Buyer Ag... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 24
请先注明自己是Agent,观点可能有偏见:
大家常问,买房最重要的步骤是什么? 我的答案是找Agent. 找到一个好的房地产代
理人(Real Estate Agent),会使你的购房的任务事半功倍.一个好的房地产代理人首先
要有为客户服务的热心,专心和耐心;其次要有专业知识和经验.为什么把专业知识和经
验放到"其次"呢?因为这个要求比较容易达到.所有的房地产代理人都是房地产经营执照
的持有人,专业知识应该不是太大的问题.再说现在的网络时代,只要上心,什么房地产问
题没有答案?所以关键是房地产代理人为客户服务的热心,专心和耐心. 房地产代理人自
己本身没有房子可买卖,他(她)们是推销自己的服务.好比餐馆的招待要靠自己的勤快来
挣小费.没有为客户服务的热心,专心和耐心,他(她)就不应该拿那份"小费".
买卖房是不是必须用AGENT? 答案是否定的.虽然不同的州有不同的房地产法,但我从
没有看到过买房或卖房必须通过代理人的规定. 在实际的运作中,不用AGENT前提条件是买
卖双方都没有AGENT,BUYER可以和OWNER直接谈,找好律师准备/审核各种文件,找愿意贷款
... 阅读全帖 |
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y*******w
发帖数: 5917 | 25 请先注明自己是Agent，全盘都是王婆卖瓜，自卖自夸，请先注明自己是Agent。扯淡不
是这么扯得，比如，
“如果不用代理人,我是不是可以用佣金(Commission)把房价降下来? 这个问题的答
案是否定的. 佣金(Commission)是卖方(Seller)和卖方代理人(Seller Agent)签定代理
售房和约时写入合同的,由卖方出.有没有买方代理人,卖方都要出这份钱,房价降不下来
.如果你没有自己的代理人(Buyer Agent),你的选择是用卖方代理人作为你的买方代理
人.这样一来,这位代理人的身份成了双方代理人( Dual Agent). 加州的法律容许Dual
Agent.”
现在的行情时，比如本来的Agent fee是5%，如果用buyer agent，buyer agent一般返
回1% Rebate，如果不用buyer agent，只要和Seller agent要求，Agent fee一般就会
降到3%。
经 |
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t**s
发帖数: 87 | 26 哇，牛人哪！而且是热心人！非常感谢你的授业解惑！顺便再问一下，是否有很多卖方
在条款里会限定一个PENDING的时限，比如说不管任何问题，如果在30天内没有买成，
这个PENDING就作废之类的?否则假如卖方缺钱用，急售房，但又碰到个扯皮的买方，而
且是在接受OFFER,PENDING之后才发现的，卖方那不是倒霉得很吗？这岂不是意味着卖
方接受OFFER时冒着很大风险？是否会有这种条款来确保自己的利益呢？ |
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m********c
发帖数: 13337 | 27 给你几个建议。
1，锁定你计划买房的小区。最多不要超过5个。
2，仔细研究这个小区的已售房子的价格、朝向、地势、周边环境等情况。
3，准备好首付、预定金、agent、pre-approval letter，定下你们购房能接受的最高
价格。
一旦有房屋上市，
a, 马上要agent给listing agent打电话约去看房子，最好当天就去。
b, 看房子要仔细看、认真看、看细节，要把这次看房当成决定你们是买还是不买这个
房子的最后一次看房来对待。如果可以的话做一些笔记拍一些照片，把房子内部的细节
落到纸面上以便回去讨论。
c, 回家的路上就要仔细研究这个房子，列出它符合你们期望的地方，列出它不符合你
们期望的地方。
d, 一旦决定购买这个房子，马上和agent商量出价。如果是期望的房子要马上递offer
，早一分钟是一分钟。
以上说的主要适合好学区好地段的房子，其中3是根本，1和2是准备，a是速度，b和c是
核心，d是运气。
祝楼主好运！ |
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b********n
发帖数: 17 | 28 马上要买房子了,看了购房合同,没找到写Single Family House的字样.买的是新建的小
区,售房人员说是SFH,但周围也有很多小区样子差不多,但却是Detached Condo.所以请
教一下合同里面哪里写到是SFH的呢?
谢谢,我在Washington State. |
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s******t
发帖数: 1672 | 29 下午应该能拿到钥匙。
大概过程，从2月24号，短售房卖家银行接受offer，开始找贷款，到今天4月6号完成
recording,整整6周。中间曲折过程就不表了，最后这2周尤其惊险。但也终于幸运地赶
在延期后的最终截至日前结束了。
长舒口气，纪念一下。发7个包子。 |
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t**s
发帖数: 87 | 30 短售房也这么快成买成功吗？我听说经常会拖得旷日持久，而我又急着买，所以没敢碰
。请问假如拖得旷日持久，买家有权利中途退出吗？ |
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t**s
发帖数: 87 | 31 短售房也这么快成买成功吗？我听说经常会拖得旷日持久，而我又急着买，所以没敢碰
。请问假如拖得旷日持久，买家有权利中途退出吗？ |
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a*****6
发帖数: 121 | 32 看清楚---人家说的是买新房。
只有售房处和你。
哪有什么2个人的事“卖房的AGENT,觉得,他要做2个人的事情,可能不愿意分” |
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a*****6
发帖数: 121 | 33 看清楚---人家说的是买新房。
只有售房处和你。
哪有什么2个人的事“卖房的AGENT,觉得,他要做2个人的事情,可能不愿意分” |
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b********n
发帖数: 1651 | 34 问了售房的sales representative, 他说不知道，估计差别不大。搜了网上，看有人说
买了高顶很后悔，夏天很热冬天很冷。我这边是在北部，主要是怕冬天太冷。很喜欢高
顶的感觉，但又怕冷，所以很犹豫。 |
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b********n
发帖数: 1651 | 35 一个月最多两百很便宜的啊。售房小姐告诉我们我们的房子一年下来平均一个月两百多
。好贵 |
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s*******d
发帖数: 17566 | 36 出售房如果有死过人在里面seller必须要说的。。。 |
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s******t
发帖数: 1956 | 37 今年9月份，美国住房价格与去年9月份相比，上涨了5％。这是自2006年7月以来最大的
增长。
根据深具影响力的房地产数据公司考尔逻辑公司（CoreLogic Inc.）的报告，美国的房
市正在持续恢复中。如果不包括廉价销售(distressed sales)的话，美国全国住房9月
份价格的年度增长也是5％,比8月份的房屋价格上升0.5％。从月份的变化数据来看，第
七个月的连续增长。廉价销售包括短售房（short sales）和法拍房地产交易。
11月6日，考尔逻辑公司表示，不过，从销售总体上来看，9月份的房屋价格却从8月份
下降了0.3％，这是在今年连续六个月增加之后的首次月份价格下降。但是，该公司也
表示，这个月份的价格下降主要反映了夏季住房销售旺季的结束，而不是住房恢复的停
止。
在春季房屋销售回暖的时候，价格的稳定上涨就给房地产市场一个比较好的销售势头。
价格上涨鼓励更多的业主出售自己的房屋，吸引那些打算购房者，因为计划购房者会担
心价格还要进一步上涨。
其他的一些检测措施也显示出了房屋价格在过去一年的健康增加。比如，标准普尔/希
勒条例（Standard & Poor's/Ca... 阅读全帖 |
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k****y
发帖数: 781 | 38 无法回国处理房产，可以在大使馆做委托代理公证？ |
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c****o
发帖数: 32446 | 41 放心好了，大使馆办这种事多了去了，他们应该都有样本 |
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C******e
发帖数: 11790 | 43 背一麻袋现金，到售房处，往桌上一扔，剩下的，他们会帮你搞定。 |
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G***s
发帖数: 10030 | 44
穿比基尼的不应该是售房的么，82们才能背着揩拭蜂拥而至 |
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H******i
发帖数: 4704 | 45 Saturday, June 5, 2010
美國1031 Exchange 條例
當您出售投資或出租的地產因而得到多年來累積的地產增值時，不要忘記繳納投資增值
稅（Capital Gain）。美國在1921年美國國會為了刺激經濟增長制定了一系列的條例，
1031 Exchange （同類資產交換）就是其中之一。1031 Exchange條例允許投資者把他
們用作商業或者是出租用途的地產賣掉後，將原物業的盈利重新投資於類似的商業地產
中，從而達到延遲繳稅的目的。現在越來越多的人意識到1031 Exchange是個非常有用
的工具，它除了能幫助投資者延遲交稅之外，還能非常有效的幫助投資者實現一系列的
投資目標。下面我們就介紹如何運用1031 Exchange 條例來為您提供延遲繳納出售房產
所產生的稅金的方法。
利用國稅局稅法1031條款，可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅，但必須在45天內
確認下一棟房產，並透過“被認可的中間人”Qualified Intermediary處理，180天內
需過戶；交換前後，物業的所有人必須一樣，交換過程由中間人保管現金。這樣，在出
售原有地產而就可... 阅读全帖 |
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b*******1
发帖数: 747 | 48 这个很简单啊，敲一下墙就知道了.另外，砖墙一般没有siding。 售房广告上要
disclose结构的。 |
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m********s
发帖数: 55301 | 49 次奥，那是砖皮。
里面一样是木头。
这个很简单啊，敲一下墙就知道了.另外，砖墙一般没有siding。 售房广告上要
disclose结构的。 |
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w*****m
发帖数: 20421 | 50 说是一月新房PERMIT申请下降17%，售房下降5%，
有骂天气的，有说是利息高房子贵的
总之是萧条了 |
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