x*****i
发帖数: 4035 | 1 最近在看房，对agent的规矩还是有点糊涂，请大家指点
1。我们在宾州，没有用buyer agent，一直是直接找listing agent看房。有个listing
agent随后给我发了MLS listings，还要带我们去看别的不是他代理的房子。请问如果
我们看上了他带我们看的房，是否他就是buyer agent了？还是一定要签了agent合同才
算？如果我们没打算找buyer agent，是不是不应该让他带我们看房？不想让他白辛苦
一场。。。
2。在没有buyer agent的情况下，卖主应该付给listing agent多少commission？我的
理解是，如果有buyer agent，listing agent拿6%然后再分给buyer agent一半。没有
buyer agent，卖主会省掉大概3%的commission，对吗？那我们砍价就应该以这个为基
础吧 |
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a*l
发帖数: 1915 | 2 broker is the boss. agent 是为broker 工作的。客人所有的支票，合约都是和
broker签约，agent 不过是个代理。你仔细看你的合约，你的earnest money 支票，都
是写给broker的。 你过户时候的commission check，如果你看得到，那也是写给
broker的。需要broker存到账户以后，才分给agent.
你这个case的commission钱是broker的。第一个agent需要他的broker的支持才会要得
到钱，他大呼小叫是没有用的。大部分broker都会说just let it go. 第一个agent 可
以去realtor board（需要两个agent都是realtor) 或者去real estate commission
file an complaint. 这都跟你无关。
第二个agent如果不知道你和第一个agent 的关系，也是一点问题都没有。
唯一有问题的是楼主的做法，可是楼主不受agency law 约束。没有什么后遗症。上法
庭也没有问题。
broker 有几种。第一种是自己的公司的负责人叫做p... 阅读全帖 |
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S*******r
发帖数: 11017 | 3 几个月前准备买房就在这个版潜水，发现许多帖子都是讨论怎么避开buyer agent省那3
%的buyer agent commission.
后来自己去看房子的时候发现如果不经过agent，很多房子的重要信息（比方说多少平
方尺，哪年建的，朝向如何）在一些公开网站上都不齐全；于是在有意向的那个区找了
个agent，一个五十多岁的大妈，她首先帮我建了个client link，把符合我条件的房子
都自动send到我信箱，信息非常齐全。然后我自己挑了一个wish list，和她的
recommend list进行对比，最后过滤出了4-5个房子去实地考察。
这四五个房子看下来，我基本上心里定了要其中的一个。但是鉴于这个区是韩裔区，这
个agent也是韩国人，对方seller也是韩国人，seller agent也是，而且从经济利益上
来说他们是一致的，因此我特地留了个心眼，故意在她面前装作对另外一个房子也相当
有兴趣，而且也让seller agent也了解到我的三心两意。
最后我要下OFFER了，对方开价是359K，我问我的agent要CMA，说要参考下相同条件房
子的成交价。但是我相中的房子结... 阅读全帖 |
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t*******a
发帖数: 623 | 4 多谢各位！
第一次买房，昨天看房被agent忽悠的什么都没有看到。今天我们再去看一次，才发现这些问题。我说你看房顶有漏，她说他看到了。叫来listing agent解释说是换屋顶以前的。我心想你看到了不告诉我。然耨去地下室的时候我听到list agent告诉我的agent,如果有人有兴趣要说房子部分的管道已经换成copper的了。我的agent 随声符合。我心想看来还是做过一些维护的，于是自己抬头看去发现一堆管道中只有一个手指头粗的管道是copper的，其他的都是PVC的。我的心立马寒了。感情这些人都是满嘴跑火车的。
现在决定pass这个房子，也pass这个agent了。不过这个地方小，虽然agent很多，但是我的这个agent经常帮一些其他的agent看open house，所以可能还会碰到这个agent,不知道怎么说不用她才好。多谢各位了！
原贴：
五几年的房子，很老了，几乎没有修过。original house. 有一个地方房顶有裂缝，
agent说是因为上面东西放多了。有几面墙有一些裂缝，麻烦各位看看修的话要多少钱？
麻烦请教为什么墙缝不是大问题。关于漏水，人家说是换屋顶前弄的... 阅读全帖 |
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P******n
发帖数: 355 | 5 昨天网上看到一个康斗在卖，给卖家的agent打了电话过去联系看房，当时自己说得很
清楚，我们现在没有请buyer agent，也暂时不请，就想自己先看看房. 对方答没buyer
agent没问题啊，来看看吧, I’m easy。晚上见面，卖家agent是一老太，说自己有30
多年中介经验，在本地土生土长的。带我们在房里转了一圈，后来坐下来后就提出要做
买/卖双方的agent. 我老公说这样会不会对买卖双方不公平啊，我们还是请个自己的
agent或不用agent. 老太当即说这样不公平，我带你看了房，你却不用我？。。。我一
直想插话说电话里说得很清楚了，暂时没打算请agent. 老太当时一直压着我们说话，
几次插话都没插进去。老太说了一大堆，她辛苦啊，带我们看房啊,不公平哈，她辛苦
白费了（啥辛苦啊，房子我自己看到的，然后在房子大门碰面）。。。然后她眼圈红了
，我心一软就没提电话的事了，心想反正我们也要一个agent才能买房不是。可后来一
想老太当双方agent有很多弊端。我很喜欢这个房，可是不太想用她。我们之间虽然没
签看房协议，如果硬要插个新的buyer agent进来，估计她也很不... 阅读全帖 |
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j***k
发帖数: 2719 | 6 i had lost a house because of having an agent..
it was the first time I was buying house and i felt i needed an agent to
guide me thru the process. she did no more than booking appointments for me
and provided no meaningful feedbacks.. bascially, she liked every house i
saw and pushed me to buy.
finally, i saw something i really liked and submitted an offer. the agent
came back and told me that the house already had an offer and the seller's
agent told her that they would not consider any other ... 阅读全帖 |
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s*8
发帖数: 1933 | 7 你可能来这里不久，这里很多鼓吹Agent什么的本身就是agent。因为conflict of
interest，所有Agent都是坏的，这是Agent的原罪，在现行制度下是不可避免的。不用
说你看不出Agent的好坏，很多自以为找了好agent的人其实也不见得是真的好，无非是
比较善于忽悠罢了。
所以买房子就要假设Agent都是坏的，你的Homework不是用来研究Agent的好坏，而是研
究房子的好坏。用Dual Agent和用buyer agent只有一个目的，那就是拿到最多的Cash
back。如果用Dual agent，一定要在出价前和他说好要他降低commission 2%，而且一
定要让Seller知道如果他把房子卖给你，Commission要少2%。如果用Buyer agent，一
定要至少1-1.5%的Rebate。
另外所有Agent推荐的人物，比如什么Inspector，Lawyer之类的，立即拖入黑名单，永
不起用， |
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s*8
发帖数: 1933 | 8 你看那些Agent说的是实话么？你敢说上面回复的那个Agent竟然不知道没有有可能降"
commission"的说法么？这是那位Agent的原话：
“
你只能和LISTING AGENT打交道,无法和SELLER直接谈判. SELLER和LISTING AGENT之间
有合同,合同规定了5%左右的佣金. 你有AGENT,2个AGENT平分.如果你没有AGENT,
LISTING AGENT是DUAL AGENT,拿全部.”。
这如果不叫作欺诈，至少可以说是故意隐瞒信息。Agent做事说话的方式，由此可见一
斑，你要是信任Agent，还不如没有Agent。 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 9 我是职业agent，过去3年我从没看到过dual agent把commission从5%降到3%。或者我看
到的dualagent不够多。在加州，dual agent虽然合法，但必须disclosure。不仅买房
应尽可能的避免dual agent，很多卖家也不喜欢。包括很多REO更本不容许dual agent
。 不知道版上有多少人遇到过5%到3%这种降法，不管你是agent还是普通的购房者。
我也不知道你受过什么刺激，即使你遇到过不良agent，也用不着一棍子打翻一船人。
agent本身没有房子卖，他\她出售的是服务。出售自己劳动力，拿自己该拿的钱才能拿
的长久，花的坦然。 靠坑蒙拐骗，在房地产市场都活不了多久。我入门的老板是一位
资深的房地产律师，他挂在嘴边的话是： 市场上只有2种agent，被起诉的agent和将被
起诉的agent。如果你只看见挂在你眼前的钱，你只能是被起诉的agent。只有时刻提醒
自己ethnic practice的agent才能维持自己不被起诉的状态。
所有的agent共勉。 |
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x*****i
发帖数: 4035 | 10 有一定的道理，不过下面这个回复更精彩，值得一读：
by Parker Hansen
There is a class of people that is anti-realtor. There is nothing wrong with
that. Indeed one really doesn’t need a realtor to buy or sell a home,
anymore than one absolutely needs a mechanic to fix their car or a plumber
to fix a leak. However, in terms of trust, none of us should put ourselves
on a pedestal. The buyer and seller and the realtors involved are all
looking out for their own self interests. In the end every human being only
truly cares abo... 阅读全帖 |
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L****n
发帖数: 12932 | 11 这些人主要是没有明白这个房地产市场的运作。 以为找了Selling agent能把Buyer
agent 应得的3% 拿到手。 其实contract里面佣金部分是给selling agent的， 如果
buyer agent找来buyer, selling agent 答应给buyer agent 一半的佣金， 不然的话
， 都是selling agent的， 人家按contract是不会给不会给buyer的。
这种运作， 保证了这个市场的运行， 对agent们来说最关键的是volume, 即单位时间
内销售总量， 每个房子销售额越大， 当然总量会上去， 但如果影响了销售数目， 那
么反而减低了销售总量。 如果一个selling agent直接定contract把buying agent的
commision返回给buyer的话， 对这个房子的成交有好处， 但他手上其它的房子就很难
卖， buyer agent说几句坏话就把potential buyer弄没了。 这个市场之所以是这样就
是因为房地产不象汽车， 电器等那么透明， buyer能够自己easily compare. 大部分... 阅读全帖 |
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J**S
发帖数: 25790 | 12 像现在的卖方市场，多个买家抢房子。用LIST AGENT是有优势的。
我的经验，直接用LIST AGENT的人越来越多。 你抢房子，你的对手，很可能有用LIST
AGENT的。
用LIST AGENT的优势有：
1 BUYER AGENT不知道其他的OFFER， LIST AGENT知道，可以指导你下OFFER。 如果你
要下的OFFER低，最高500K， 不会让你下550的offer; 而如果找其他的BUYER AGENT，
BUYER AGENT总劝你下最高的OFFER，如果你想拿下房子， 有可能最后的OFFER比第二高
的高好几万，也就白花了。
2 你的OFFER和LIST AGENT递的OFFER一样，你必输。
3 有些你有优势（比如你ALL CASH，或者DOWN PAYMET多..)，但你OFFER低。 如果你
用BUYER AGENT，你拿下的机会小。 如果你用LIST AGENT，你拿下的机会很大。 LIST
AGENT会劝SELLER接受他递的OFFER。
就这样。 |
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n********e
发帖数: 1500 | 13 exclusive representing 确实没有太大的必要，不过你两个buyer agent的想法也可能
行不通，没法同时递交两个offer吧。
那种一见面就要你签exclusive representing的agent，估计很难有市场，
buyer agent的工作量和listing agent的比，还是小很多的，如果buyer agent 稍微上
点心，不至于会被fire掉，况且那个3%也不用buyer出，即使fire掉buyer agent，那3%
自己也拿不到。
很多buyer都是第一次买，懂的东西并不多，buyer agent的建议还是很关键的。遇上一
个不良agent，那也是很不好的事情。对大多数buyer来说，最终都是要用一个buyer
agent的，如果agent还过得去，谁没事老去换阿。
seller agent 和buyer我觉得愿打愿挨的方式比较好，没必要搞什么exclusive
representing。
一般agent帮你看个三两个，基本就知道agent怎么样了，不好直接fire，互不相欠，
当然，如果给你看了很多套房子了，而且也比较尽职尽责，fire他... 阅读全帖 |
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w*********a
发帖数: 121 | 14 有一个我们喜欢的房子，从去年7月开始卖了半年，降了两次价（$799->$759->$699)。
第一次看房，直接打电话找listing agent, 她让助理（她老爸，同office 的realtor
）给我们开的门。后来我们找了buyer agent, 又看过一次。不过看房当天，那房子就
pending了，buyer agent说即便我们不看，她自己也会去看，因为她自己还没看过这个
房子，所以我们就同去了。
前买主3天后退出，我们当时看好了第二个房子，就没再递offer。可是第二个房子
offer没拿到，我们就想着再offer第一个房子,当时房子刚刚off market still but
the ex-seller agent said she gave the seller our names as prospect buyers
and the seller agreed to look at our offer。一月我们递了一个offer$655, 卖主
回价说$680，我们回说我们只能撑到$658，卖主说no。我们offer被拒几天后房子
relist，listing ag... 阅读全帖 |
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l******o
发帖数: 167 | 15 今天去看了一个房子，bank owned，因为一直没找buyer agent，就是直接联系listing
agent的，看了房子之后，想出offer，listing agent说，必须要用buyer agent才能
下offer，然后我们就问她可不可以做dual agent，她说因为已经有两个offer了，所以
从ethical的角度，她不能了，但是推荐了她的partner，后来跟partner谈的时候，这
个partner说不算是我们的buyer agent，buyer agent commission还是listing agent
拿的，因为她已经show the house to us。然后除了下offer以外，如果offer被接受，
之后inspection ,closing等，还是由listing agent帮我们做。所以还是等于listing
agent是dual agent。
但是这个listing agent，我很不喜欢，今天去的时候，我稍微晚了2分钟，结果她也没
给我打电话，直接就走了，我快到的时候，刚好看到她走了，就给她打电话，她说马上
回来，但是之后又马上给我回电... 阅读全帖 |
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o***o
发帖数: 380 | 16 要买房，现在只有Sellers Agent, 他说可以找，也可以不找Buyers Agent. 但是不找
Buyers Agent的话，Sellers Agent 将拿6％的分红，而且只会帮Seller, 不会帮我。
如果找Buyers Agent，Sellers Agent 和 Buyers Agent 每人各拿3％。
我现在的考虑是，如果不找Buyers Agent, Sellers Agent 拿到6％， 他可能游说
Seller 低价把房子卖给我。而且没有Buyers Agent, 处理速度可能会快一点。
当然，没有Buyers Agent, 我可能得自己处理closing的问题，当然Sellers Agent已经
告诉我律师名单和inspector. 这种情况下，大家说有必要找个Buyers Agent吗？ |
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n*******9
发帖数: 3244 | 17 I don't think that the tradition agents are against Redfin.com agents in
general. It's more about the way that Redfin agent works. traditionally an
agent will work with a client from beginning to the end. so for buyers, it
starts from showing till closing. Redfin is trying something new by making
it more like an assembling line. They have field agents who's job are just
showing and paid by work load and desk agents who will handle the paper
works. Doing so, redfin can make its agents working mor... 阅读全帖 |
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f******e
发帖数: 2888 | 18 房子close了，离我的租房lease结束只有2天了。
还好，一切还顺利，搬家完毕可以坐下上网了。
buyer agent 的收费确实不合理，单从小时工资 看，是相当高的。
但是，我还是要说，如果你是第一次买房，一定要buyer agent,而且要找个好的。
首先，buyer agent又不问buyer收钱，购房者没有额外开支，还多个服务。 原来我有
个误解，以为我不要buyer agent，我就可以省3%了，一大笔钱了。结果看了别人的购
房经验，包括自己问了许多seller，没门的事。即使是新房，也一样。新房builder说
了，buyer agent的费用从一个独立的账户出，跟卖房子账户完全独立。没有buyer
agent，一毛也不能因此便宜给我。
其次，buyer agent说不定还给你点rebate，这个钱是你额外的。
第三，buyer agent 的知识相当重要，包括本地的一些基本情况。上次看好房子都差点
签合同了，因为是新房，想搞点rebate，临时找了个buyer agent去签，签合同当天第
一次见面，结果agent说选中的房子价钱低 是有原因的，就是整个小区在一个山一... 阅读全帖 |
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J**S
发帖数: 25790 | 19 我说我的经历。 那还是我的第一个OFFER， 第一次看房子， 啥也不懂，也不知道房子为
啥会差很多。 但是后来看了好多房子，就觉得那个房子最好。后悔当时没听我的AGENT
的加钱。
我的经历，和你很像。 我也是让我的AGENT给我CMA分析。我自己也学着分析。 我发现
，AGENT的CMA的分析，确实比我自己做的MARKET PRICE 分析要高不少。
房子的LIST价格比MARKET PRICE高15%的样子， 我觉得房子不错，我就加了大概10%的
钱给OFFER。 我也觉得已经很高了，我的AGENT在最后时刻给我打电话说，LIST AGENT
已经收到了MULTIPLE OFFERS 比LIST PRICE 高的OFFER了。让我加到LIST PRICE。我觉
得我给的已经比较高了,就没加。 后来我追踪最后的成交价，其实比LIST PRICE少个零
头$600。 我的AGENT我觉得，说有MULTIPLE OFFERS 比LIST PRICE， 我相信她给LIST
AGENT打了电话，但是肯定没告诉他几个OFFER都高于LIST PRICE， 她肯定是想做成，
才这么说的，让我加到... 阅读全帖 |
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J**S
发帖数: 25790 | 20 用LIST AGENT没有啥优势，除非是SHORT SALE，可能用点用。因为卖房子的是卖家，接
受哪个OFFER是卖家的选择。 而且卖家找LIST AGENT卖房子，也是希望LIST AGENT 100
%代表自己，没谁希望，你代表他，也代表买家。 除非卖家和LIST AGENT关系好。 如
果LIST AGENT要同时代表买家，有代表卖家，他在卖家面前，肯定不会特别要求卖家接
受你的OFFER，除非LIST AGENT不在乎他的职业道德。。
找BUYER AGENT，我觉得你可以选择， 有的BUYER AGENT在LIST AGENT中人品好，LIST
AGENT会替你说些话，或者BUYER AGENT是LIST AGENT 推荐的，他替你说话，也就没有
那么多顾虑。
总之，OFFER是卖家选择的，竞价也是实力说话。 你没有可以让LIST AGNET展现给
SELLER的实力，你是不会WIN的。不如，人家竞价比你高，你说你是ALL CASH； 人家
ALL CASH， 但你的竞价高，等等。 你如果都不行，你肯定不会赢的。 还有，不要指
望LIST AGENT和你这陌生人用不正当的手... 阅读全帖 |
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z*****n
发帖数: 413 | 21 现在人都不傻，一般agent自己有房子往外卖，肯定希望知道的人越多越好，要买的人
越竞争越好，谁会藏着掖着。
找大agent，最大的好处就是资源多，包括inspector，lawyer，contractor，……当然
你不能指望人家很responsive
找agent，不能对他们抱太大希望，主要还是要自力更生，不能指望他们替你做决定，
他们只是帮忙的
不会玩手段的agent，太教条的agent，都不是好agent，都不能帮你搞定房子
太油的agent，也不是好agent，只会出卖你的利益
房子最终还是市场说得算，不去盯着市场看，要不买不到房子，要不当冤大头
用agent，也得尊重agent，人心都是肉长的，得理解人家
即使有的事情你觉得agent没有说实话，也没有必要把人一棒子打死，有人的地方，就
有江湖，人不为己，天诛地灭。自己得有主心骨
多找几个listing agent聊聊，问几个interest conflict的问题，就找那种实话实说的
。那种满嘴你必须要buyer agent保护你的利益的，直接pass。再谈谈你的需求，让他
们发个list给你，那种设条件自动搜索的，直接p... 阅读全帖 |
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t*****e
发帖数: 2228 | 22 之前有人问buyer agent有什么好处，用dual agent有没有什么坏处，就我这一年多看
房经验比较一下吧，看的房子不多，因为主要看的区inventory实在太少，不过时间倒
是一年有余了，buyer agent一共用过三个，每个区各一个，其实现在回头看来其实
buyer agent也没有不好，dual agent也没有太坏，说白了，美国还是一个讲诚实的地
方，问了故意答错是不对的，我相信没有dual agent会说谎，但是知情不报那个基本是
肯定的，但是有了buyer agent是不是一定有用或许有用吧。
我回忆了一下我自己的经历我觉得也没有那么大的用处，主要我们每次买房还在第一阶
段就发现这个那个问题，比如卖家没钱啦，tax card信息不一致啦，房主生病啊去世啊
，风水上的问题其实有了buyer agent反而不一定会知道，因为buyer agent肯定不会帮
你去问这些问题，还会建议你不要瞎问这些问题，你直接跟seller agent聊反而有时候
会发现这些答案，卖家没钱啦tax card 问题啊这些我可能真的调查早了导致每次都退
出，用过的buyer agent有强调... 阅读全帖 |
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l***0
发帖数: 278 | 23 精简版：
我们的house还有～40天左右close，因为30天 lock rate会相对划算，所以我们计划10
天之内搞定贷款手续，然后lock rate，就等6 月底close. 过去两周，我们比较了3家
lenders，最后选择了一家rate最低的。今天lender給agent打电话确认我们的信息，这
个lender和之前给我们开pre-approval letter 的agent介绍的lender 不是一个，然后
，她给我们发了一条充满质问口气的短信：
想确认你们的贷款公司是不是换成了B 公司，B 公司的 T正和我联系。不知道为何你们
现要换贷款公司，记得和你们说过，要换请早点换，我必须通知对方agent，如果你们
换贷款公司
请问，在还有40天左右closing情况下，我们开始确定lender（显然是根据对方给的
rate和rebate），有什么不妥的地方吗？agent这么做合适吗？
update
谢谢 freedom mm 和大师大回复。
请教你们业内人士，我们可否根据她发的一些不professional 的email，和短信之类通
过法律手段，解雇她，但是仍然可以买到房子... 阅读全帖 |
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d*******a
发帖数: 1443 | 24 觉得有用就给个包子吧。
没有规定买房必须要找agent的。找agent就是为了省心和少犯错。你如果想省钱，可以
不找agent，或者花个flat fee（固定的几百或上千块钱）找个agent（有执照的
realtor或律师），说清楚就是给写个合同和调出来一些文件（house info disclosure
， water disclosure等等）然后email给买家和卖家就行。有经验的agent应该1～3个
小时就能搞定，挣个flat fee也不错。挣2～3% commission 的agent是很辛苦的，花了
时间精力还倒贴油费带你看房几次，十几次，你有可能一个offer也不下，即使下了
offer也不一定能under contract，即使under contract也不一定能close。没close，
buyer agent就挣不到一分钱。所以你们花个小钱（和卖家5-5分摊）找个flat fee
agent还是不难找到的。
我有一个出租房就是直接和卖家谈的价格和条款，然后500刀（双方各付250刀）找了个
flat fee agent做的合同和调出来各种disclosure。当... 阅读全帖 |
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g******t
发帖数: 18158 | 25 seller 付给 seller agent 佣金
付多少都是他们之间商量好写在他们之间的 agreement 上的，不需要返现
如果愿意少写点就行了，seller agent返现给seller不是多此一举?
成交以后 seller agent 把佣金的一部分（惯例是一半）给 buyer agent
有些 buyer agent 会从自己的到的佣金中拿出一部分给 buyer，作为吸引buyer的一种
手段
也也是应该使用 buyer agent 的另一理由
这个也就是楼主停止使用 agent A, 转投agent B的原因之一
从楼主的描述看， agent A 并没有不当行为，递 offer 的同时要求 buyer 签
agreement 是通常的做法，没有占楼主便宜，agent A 也没有必要藏着掖着。估计是楼
主没有做好功课，程序不清楚，晕晕乎乎签过一堆纸也不知道自己当时签的都是什么。
在美国和加拿大，熟人之间不是人情社会，生人之间不是丛林社会，不管生人熟人都是
契约社会。签约之前看好你在签啥，特别是和钱有关的文件，有话签之前说。签完以后
要改就不那么容易了。其实楼主也有机会改，只... 阅读全帖 |
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n*****h
发帖数: 36 | 26 对现在的buyer agent不满意，看得open house都是我能在网上找到的，而且比她还更
快知道。而且她对我想买的那边区域不熟悉，老是叫我去她熟悉的区域看房子。
而且她没有跟我讲很多东西，都是我问道了，才回答。就给了我一个律师名字，叫我自
己联系；给了一个inspection名字，叫我自己联系。
我问她出价多少合适？她建议就按listing price。我问是否能计算一下buying vs
renting的年头数，她说不能这样算。
请问大家都是如何处理的？
因为现在的buyer agent 是朋友推荐的，已经跟朋友说了，朋友也直接表示我若不满意
，可以换人。
该buyer agent其实人不坏，也帮朋友买到好房子，但是可能就是跟我不太合拍。
正在想是否约她出来，客气一下，直接说明，然后送个gift card, 打算送个150块左右
，因为她陪我看了4/5次open house.
这样做合适否？还是有其他更好的处理方式？而且是否早说比晚说好？
大家都是如何处理的？
另外，我是否可以有多个buyer agent？
方正谁陪我看哪个房子，若我看中那个房子，就用那个中介。
还有，是否直... 阅读全帖 |
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l*******c
发帖数: 110 | 27 agent这个行业之所以存在说白了就是法律强制他们的存在性. 就像凭什么只有agent才
能去看一个没有open house的房子. 凭什么有些州是non disclosure，有些不是.
而且因为有agents的存在，buyer想跟seller说上话，要经过2个人. buyer->buyer
agent->seller agent->seller. seller要想跟buyer沟通个事情也要seller->seller
agent->buyer agent->buyer
Also, 买卖房子因为agent的存在，无形当中这个成本增加了. 毕竟我卖一个房子，我
更看重的是我最后能到手多少钱，而不是agent要从中拿多少钱. 去买房子, listing
agent就跟buyer说you don't pay any commission to the agent, seller is the one
that pays the 6%. 可这6%还不是羊毛出在羊身上，只是换一个方式而已.
我之前去一个open house, 那个listing agent听说我想买房子就想说服我用他做我的
... 阅读全帖 |
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c***u
发帖数: 22 | 28 【 以下文字转载自 Seattle 讨论区 】
发信人: fuark (星宿老仙), 信区: Seattle
标 题: 说说最近用dual agent买房的经历
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 25 11:27:08 2017, 美东)
最近需要买房，在市场上看了一两个月，也和不同的agent下了几次offer，先是用的
redfin，优点是不push，没人追着你问买不买，缺点是agenr不会主动和你聊太多，得
你自己问，帮我们下单的agent又比较忙。所以基本给不了太多信息。几年前曾用
redfin买过第一套房子，当时的rebate在1%多一点，今年一看，rebate已经降到了0.3-
0.5%了，所以现在redfin的rebate和华人返点agent比已经没什么优势了。下了几次单
子，发现市场热的可怕，seattle这边性价比还可以的房子，加价真的是疯狂了。比如
39万的townhouse，49万cash 成交。70万的房子，83万成交，于是决定改变策略，直接
找listing agent。最后买到的房子，是在open house上遇上了agent，直接告诉她我们... 阅读全帖 |
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c**m
发帖数: 1457 | 29 There are lots of discussions on regarding to buyer agent rebate recently on
this board. In most people's impression, buyer agent is just about opening
the door and writing offer, this is how RedFin's business model works as
well. A good agent could do much more than that. Here are some benefits that
a good buyer agent could provide you:
1. Financial Affordability analysis for you. If your agent has good mortgage
knowledge, or he can work with a mortgage professional to do this, it’s a
big plus.... 阅读全帖 |
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a****i
发帖数: 4783 | 30 你先去找一个给很多rebate的挂名的buyer agent，然后去联系listing agent，或者
owner，然后约好时间看房。最后下offer找buyer agent。
你也可以直接联系listing agent，但是你看房之前要和他说好自己如果没有buyer
agent的话，他愿意降多少commission。你比较一下他愿意降的commission和你的挂名
buyer agent的rebate，如果还不如buyer agent rebate，你就说自己有 buyer agent
，否则就说自己没有。
无论什么情况，在找listing agent的时候，他会拿出一张纸来，想诱骗你签字，你如
果签字，那么他就会成为你的dual agent。因此在他拿出那张纸的时候，你要严词拒绝
，跟他说电，你今天给我看房子，你是"facilitator"，不是我的agent，你所需要做的
是把所有agent字样的词划掉，改成Facilitator。
还有一条，所有agent推荐的服务，比如inspector，贷款，律师等，一律立刻拖入黑名
单，永不启用。 |
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K****h
发帖数: 1073 | 31 赞同aimimi。
一个房子的主要信息，几乎全部都可以在网络上获得。不同的人，对房子外观内部空间
有不同的喜好，有的人喜欢楼梯这样拐上去，有的人喜欢那样的空间感觉，这些是非常
难表达出来的给buyer agent的， 只有买房的人自己看网站图片才会有效筛选，agent
最多知道你需要几房间几卫生间之类的要求。所以，在网络信息这么发达的今天，自己
找房子，效率反而更高。---- 从这个角度看，agent 帮忙找房子，已经没什么价值了
，还不如自己找。
buyer agent 唯一，有且唯一关注的是尽快成交，而不是buyer的利益，只是名称好听
，叫做buyer的agent, 利益上其实是相反的，所以我们会经常听到很多买家抱怨，这个
agent不断的怂恿买家加价，那个agent 不断的Push，那个agent不断的说这房子多好多
好。。其实有更好的房子，也懒得给你推荐，只想请你拜托快快的把当前的这个房子买
下来吧
agent 这个制度的存在应该是逐渐开始淘汰，你看redfin 这样的直接出来rebate
agent的就可以感觉出趋势了。这个制度的内部，也有大大的问题：一个agent, 有a... 阅读全帖 |
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F*********e
发帖数: 385 | 32 Buyer agent应该做以下这些：
1）Buyer Agent应该带buyer及时看房，如实应该指出房子的优缺点，尤其是缺点，供
Buyer参考，看是不是能够接受。
2）如果buyer对房子感兴趣的话，buyer agent会研究附近3-6个月卖出的房子做
comparative market analysis供buyer参考，提供合理价钱的建议。不过最终出价的数
目还是由buyer决定。
3）如果buyer决定对房子下offer, buyer agent应该积极的和seller agent沟通，了解
房子的offer情况，比如有没有别的buyer给这个房子下offer,接受Offer的deadline,等
等，并反馈给buyer，制定出价策略，让buyer能够以最好的价钱买到想要的房子。
4）如果offer接受了，buyer agent提供可靠，有经验的inspections professional
list供buyer选择，buyer也可以选用同事、朋友推荐的inspector进行房检。Buyer
agent陪同房检，并负责和seller agent re-negotiate... 阅读全帖 |
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发帖数: 1 | 33 Bilingual Mandarin Customer Service Agent: Ticketing/Gate Service Agent (
Ready Reserve)
Requisition #: 265821
Los Angeles, CA
Welcome! Delta is the most admired airline and we thank you for your
interest in joining our team of Ready Reserve Customer Service Agents!
Delta is known for its legendary, reliable service to its customers, our
number one focus is the safety of our passengers while enhancing every
aspect of their travel experience. Our award winning employees effectively
demonstrate ou... 阅读全帖 |
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x*******e
发帖数: 1905 | 34 我当时用过DUAL AGENT，其实主要是担心OVER BID的情况，第一个房子，AGENT告诉我
，目前最高的89万，但是有一些CONTINGENCY，我如果出88万，没有LOAN CONTINGENCY
应该能拿到，让我考虑，她也提醒我，APPRAISAL有可能达不到88万，要考虑自己的现
金，这个超过了我的能力，最后没有要。最后成交90万。
第二个，最后出价77.5万，让我加1000，我同意了，但是我也没有看到别人的OFFER。
但是这个是在我的承受能力和估计价格之内的，也就是说，如果我用我自己的BUYER
AGENT也会出这个价格，那么就没有问题。
所以，你自己想好，如果你用自己的BUYER AGENT，你的出价会多少，使用DUAL AGENT
，如果最后的价格比你的预计低，直接拿下，否则好好考虑一下。
请注意，BUYER AGENT同样希望你能够高价拿下房子，甚至比LISTING AGENT还要
DESPARATE，因为，LISTING AGENT肯定能卖掉，拿到钱，BUYER AGENT如果你不买，他
就啥也赚不到。
通常说来，我的两次情况，LISTING AGENT都是请... 阅读全帖 |
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e**a
发帖数: 526 | 35 你这个帖子出来，估计至少会有十几个agent联系你。
直话直说，agent的素质，主要是责任心，诚实和细心这三点。
我见过才出道的agent一年内成功做了39个sales的，也有号称30年经验的出的offer被
buyer啪啪打脸。（昨天buyer才告诉我有个offer，他们自己觉得170， agent说必须
180+，结果成交172， 可以给你看redfin）
不push很重要，因为push起来的确让人比较烦，however，首先要define什么是push。
告诉你这个房子的value 和有可能上台面的offer那不是push，至于你对这个价格是不
是comfortable，那是你自己做决定，但是并不因为agent没顺着你的意思说话就去指责
他／她push，当然， 让你对每一个房子不管
你喜欢不喜欢都让你下offer，尤其对他有associate的房子拼命让你下的，这个才可以
定义为push 不push，会不会给你造成房子很容易买的错觉？没经验的，能不能handle
你买房子从inspection到loan全过程的contingency？能不能帮你写的offer从头到尾不
会出错，... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 36 房地产行业是个垄断行业，如果其它垄断行业一样，都有各自的毛病或“不公平”存在
。如果你能能改变游戏规则，你可以去照着有利于你自己的规则去改变，如果你改变不
了规则，你尽可能地熟悉规则，利用规则让自己的利益最大化。
没有法律说买卖房屋必须用Agent来交易。市场也有很多Sell-by-Owner,如果你憎恨房
地产现在的交易规则，也可以直接和Seller之间谈。卖家也不用付Agent， 买家没准能
从中也能分一部分。
至于Flat Fee/Rebate多少，我觉得和Agent好坏没有关系。这是Agent对自己价值的认
可程度。有的Agent觉得我的劳动值5000，有的觉得值1万，也有觉得自己劳动值2万。
所以你可以选择不同的Agent。原本就是双方相互选择的过程，由市场决定。如果有足
够的客户，一个Case能挣1-2万的Agent肯定不会接5000的客户。愿意接5000/交易的
Agent一般肯定是没有足够的客户，总比闲着强，或者只是利用业余时间挣点零花钱。
没有客户的Agent总有各自的原因，不一一描述。
作为Broker，我要考虑公司运行的成本，潜在lawsuit的成本，以及利益最大... 阅读全帖 |
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e**a
发帖数: 526 | 37 选什么agent都需要自己把功课做足。
你这个帖子出来，估计至少会有十几个agent联系你。
直话直说，agent的素质，主要是责任心，诚实和细心这三点。
我见过才出道的agent一年内成功做了39个sales的，也有号称30年经验的出的offer被
buyer啪啪打脸。（昨天buyer才告诉我有个offer，他们自己觉得170， agent说必须
180+，结果成交172， 可以给你看redfin）
不push很重要，因为push起来的确让人比较烦，however，首先要define什么是push。
告诉你这个房子的value 和有可能上台面的offer那不是push， 至于你对这个价格是不
是comfortable，那是你自己做决定，但是并不因为agent没顺着你的意思说话就去指责
他／她push，让你对每一个房子不管你喜欢不喜欢都让你下offer，尤其对他有
associate的房子拼命让你下的，这个才可以定义为push 不push，会不会给你造成房子
很容易买的错觉？没经验的，能不能handle你买房子从inspection到loan全过程的
contingency？能不能帮你... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 38 不会的。 没有Buyer Agent， Listing Agent会很高兴地卖给你，因为Listing Agent
就是default的Dual Agent。
房子上市前， Listing Agent和Seller要签listing Agreement。 上面规定了Seller付
多少钱给listing Agent，其中Buyer Agent占其中多少。 如果是Dual Agent，
listing Agent就会拿双份。 有时Listing Agreement上也有如果Dual Agent的话，佣
金会少付一些。 去年Fremont被吊销执照的listing大拿就是因为自己Dual Agent还多
收了合约上的0.5% （Dual Agent的佣金比2个Agent的佣金总数少0.5%）， 虽然很快就
退给seller了，但是还是被Seller告了。 |
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c*******e
发帖数: 621 | 39 Dual agent相当于没有agent
相当于把buyer agent的钱用来贿赂seller agent
值不值？我觉得如果你用的好的话，还是挺值的
好歹还起了点作用,比普通buyer agent写写表格拿走你几万值太多了
真要出了大问题，dual agent也可以告的
Dual agent最有用的是两种情况
（1）超级钓鱼价 惨烈的bid war 知道内幕对你大有好处
答应做你dual agent已经成功了一半,有些agent怂恿卖家给个超级钓鱼价，就是打着
dual agent的小算盘。（这里包括介绍自己老公，朋友做）
（2）没有类似comparable的出售记录的情况 卖家及竞争对手心理预期价可能范围很大
知道内幕也有好处
总的来讲，就是如果内幕信息越值钱，dual agent越有用
同一条街，卖过好几套类似房子，很容易估出价格的时候，dual agent的信息就不值钱了
最重要记住：dual agent就相当于没agent的 一切要自己负责 防着点
别傻乎乎把自己最高出价透露了 这样的傻子不吭你吭谁 |
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f***k
发帖数: 147 | 40 最近需要买房，在市场上看了一两个月，也和不同的agent下了几次offer，先是用的
redfin，优点是不push，没人追着你问买不买，缺点是agenr不会主动和你聊太多，得
你自己问，帮我们下单的agent又比较忙。所以基本给不了太多信息。几年前曾用
redfin买过第一套房子，当时的rebate在1%多一点，今年一看，rebate已经降到了0.3-
0.5%了，所以现在redfin的rebate和华人返点agent比已经没什么优势了。下了几次单
子，发现市场热的可怕，seattle这边性价比还可以的房子，加价真的是疯狂了。比如
39万的townhouse，49万cash 成交。70万的房子，83万成交，于是决定改变策略，直接
找listing agent。最后买到的房子，是在open house上遇上了agent，直接告诉她我们
没agent，对着房子有兴趣。当天晚上邮件联系，这个agent安排了她手下的一个做我们
的buyer agent。第二天周日直接下单，本来周二offer due，结果agent直接把卖家的
心里价位告诉我们，周日晚上就直接sign了合同，没等offer ... 阅读全帖 |
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f***k
发帖数: 147 | 41 最近需要买房，在市场上看了一两个月，也和不同的agent下了几次offer，先是用的
redfin，优点是不push，没人追着你问买不买，缺点是agenr不会主动和你聊太多，得
你自己问，帮我们下单的agent又比较忙。所以基本给不了太多信息。几年前曾用
redfin买过第一套房子，当时的rebate在1%多一点，今年一看，rebate已经降到了0.3-
0.5%了，所以现在redfin的rebate和华人返点agent比已经没什么优势了。下了几次单
子，发现市场热的可怕，seattle这边性价比还可以的房子，加价真的是疯狂了。比如
39万的townhouse，49万cash 成交。70万的房子，83万成交，于是决定改变策略，直接
找listing agent。最后买到的房子，是在open house上遇上了agent，直接告诉她我们
没agent，对着房子有兴趣。当天晚上邮件联系，这个agent安排了她手下的一个做我们
的buyer agent。第二天周日直接下单，本来周二offer due，结果agent直接把卖家的
心里价位告诉我们，周日晚上就直接sign了合同，没等offer ... 阅读全帖 |
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s******r
发帖数: 239 | 42 我感觉你可能是个agent或者别的，希望你是个好的agent， 所以你说的我能够理解，
尤其现在房市不好， agent也不是特别好做。
你可以不同意我说的， 但是你一上来就开骂，我觉得不妥。
另外， 我从来没有这么做过， 但是我只是回答lz的问题。
如果我站着一个买东西的角度和你说， 你卖的东西贵了， 或者我在别家看到一个东西
便宜， 去买了， 跳过了你， 这样很不厚道吗？当然我觉得你我的这个比喻都不恰当。
你只是一味的强调buyer的厚道和loyalty， 那agent的不厚道，你也可以说说，光我知
道的就有不少，找托，和对方agent合谋啊。 我遇到的例子直接让我们损失很多钱，
而且这个agent还是我们的朋友，你怎么不说说她的不厚道？
还有一些agent，开始的时候和你说的比唱的还好听， 但是真正用起来，我只能说有苦
难言。
尤其是当朋友的agent， 你对她厚道， 不等于她对你厚道。
还有，换agents不见得就一定要agent犯错， 我认识的一些朋友换agent，要么是用的
不合适不喜欢， 要么是觉得不给力，等等其他原因。
当然， 我只是说的我遇见的不好的经历，不等于我有偏见... 阅读全帖 |
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j***b
发帖数: 5901 | 43 你这就有点不讲道理了。不管是通过agent，还是不通过agent，$5000到$10000都不是个小数目。不肯放弃这个数目的钱的人不叫“greed”，叫正常。找agent的人不见得就不漫天要价，不见得就不“greed”。通过agent的人讲价的时候也不是说让$5000就让$5000。也一样是寸土必争。这不叫“greed”。很多人找agent卖房并不是大方，不在乎commission，而是希望通过agent能卖个更好的价钱。
agent本来对价钱也不见得能有多大控制。找agent卖房子的许多价钱也是自己定的。而buyer agent一般也不会帮你讲价。基本上他们都是倾向于劝买。我们这里有fsbo卖不出去改用agent的。也有用agent卖不出去改fsbo的。模式都一样，就是fsbo的要价一般都低于用agent的时候的要价。
要价不见得是成交价。但是要价能反映出卖方要求。要价低基本上反映出要求也低。大家都知道买房子一般很难讲到低于要价很大比例的价钱。 |
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m****n
发帖数: 174 | 44 buyer agent 当然不会帮你讲价，因为他们的commission也是从seller那里来的，卖的
价格越高，commission也越高。
seller找 agent有可能很多原因的，有可能agent的资源比较多，也可能seller不想自
己这末麻烦，很多paperwork，trick，如果是第一次卖房，很多东西可能 seller不是
很清楚，也可能没那麽多时间和精力放在这上面。
如果seller没找 agent,你可以和他negotiate，毕竟省了commssion,可以要求价格降一
些。
是个小数目。不肯放弃这个数目的钱的人不叫“greed”，叫正常。找agent的人不见得
就不漫天要价，不见得就不“greed”。通过agent的人讲价的时候也不是说让$5000就
让$5000。也一样是寸土必争。这不叫“greed”。很多人找agent卖房并不是大方，不
在乎commission，而是希望通过agent能卖个更好的价钱。
而buyer agent一般也不会帮你讲价。基本上他们都是倾向于劝买。我们这里有fsbo卖
不出去改用agent的。也有用agent卖不出去改fsbo的... 阅读全帖 |
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m*********3
发帖数: 65 | 45 我们这里很多华人agent基本都给rebate的，1-2%不等，还有redfin给1.5%。说说我们
用过的agents.
第一个agent，给rebate，华人，给rebate很高。可服务实在不怎么样，看了几个房后
，就开始push，在约时间去看房，就不耐烦了。于是我们就再也没理他了。他也没找我
们，好像就没怎么费力就fire了他。
第二个agent,白男，给rebate很高，每次就是带我们看房，开门，房子都是我们自己找
，他就是帮着开门写offer。但每次都没买成，后来发现卖价比我们还低。不知道为什
么，后来忍不住给其中一个listing agent打电话，人家说，我们的那个agent从来没电
话联系过listing agent，就email,人家觉得我们不serious，于是没选我们。其实我猜
测是不是卖方agent不喜欢这种给rebate的。但是这个白男确实比较懒，每次我们给他
打电话也很少接，基本都是email。真怀疑他手机按分钟收费的。
有了前两次经验，于是找了现在这个，在open house遇到的，白人老太太。看她的网站
有很多listing，又是top5 agent。但... 阅读全帖 |
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m********n
发帖数: 3558 | 46 几个月以前开始看房，都没啥经验。LD 看到一个想去看，就打电话给listing
company 的那个seller agent, seller agent 不在结果他们公司的另一个人接了说可
以带我们去看，顺便看看几个其他别的。之前我在其他城市这样看的时候，没有agent
叫我sign 任何东西（我知道有的时候有的agent,据说尤其是美国的是要让人sign
exclusive agent contract的，但有的时候他们也不那么严格。）
结果当时去了那个agent 就让我们签exclusive contract, 她说的是 "oh it's just
something; you have to sign it so that I can show you the house; otherwise
I can't" 除此之外完全没有解释也没有给时间我们仔细看。（我们也没主动要求，因
为她说的很简单好像只是一个我们要求看房的文件一样，LD很好骗立刻自己就签上了而
且把我的名字也签上了。）他签完了我才觉得可能就是大家说的exclusive contract,
要求再仔细看，心里觉得... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 47 大家常问,买房最重要的步骤是什么? 我的答案是找Agent. 找到一个好的房地
产代理人(Real Estate Agent),会使你的购房的任务事半功倍.一个好的房地产代理人
首先要有为客户服务的热心,专心和耐心;其次要有专业知识和经验.为什么把专业知识
和经验放到"其次"呢?因为这个要求比较容易达到.所有的房地产代理人都是房地产经营
执照的持有人,专业知识应该不是太大的问题.再说现在的网络时代,只要上心,什么房地
产问题没有答案?所以关键是房地产代理人为客户服务的热心,专心和耐心. 房地产代理
人自己本身没有房子可买卖,他(她)们是推销自己的服务.好比餐馆的招待要靠自己的勤
快来挣小费.没有为客户服务的热心,专心和耐心,他(她)就不应该拿那份"小费".
如果不用代理人,我是不是可以用佣金(Commission)把房价降下来? 这个问题的答
案是否定的. 佣金(Commission)是卖方(Seller)和卖方代理人(Seller Agent)签定代理
售房和约时写入合同的,由卖方出.有没有买方代理人,卖方都要出这份钱,房价降不下来
.如果你没有自己的代理人(B... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 48 大家常问,买房最重要的步骤是什么? 我的答案是找Agent. 找到一个好的房地产代理人
(Real Estate Agent),会使你的购房的任务事半功倍.一个好的房地产代理人首先要有
为客户服务的热心,专心和耐心;其次要有专业知识和经验.为什么把专业知识和经验放
到"其次"呢?因为这个要求比较容易达到.所有的房地产代理人都是房地产经营执照的持
有人,专业知识应该不是太大的问题.再说现在的网络时代,只要上心,什么房地产问题没
有答案?所以关键是房地产代理人为客户服务的热心,专心和耐心. 房地产代理人自己本
身没有房子可买卖,他(她)们是推销自己的服务.好比餐馆的招待要靠自己的勤快来挣小
费.没有为客户服务的热心,专心和耐心,他(她)就不应该拿那份"小费".
如果不用代理人,我是不是可以用佣金(Commission)把房价降下来? 这个问题的答
案是否定的. 佣金(Commission)是卖方(Seller)和卖方代理人(Seller Agent)签定代理
售房和约时写入合同的,由卖方出.有没有买方代理人,卖方都要出这份钱,房价降不下来
.如果你没有自己的代理人(Buyer Ag... 阅读全帖 |
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y*******w
发帖数: 5917 | 49 请先注明自己是Agent，全盘都是王婆卖瓜，自卖自夸，请先注明自己是Agent。扯淡不
是这么扯得，比如，
“如果不用代理人,我是不是可以用佣金(Commission)把房价降下来? 这个问题的答
案是否定的. 佣金(Commission)是卖方(Seller)和卖方代理人(Seller Agent)签定代理
售房和约时写入合同的,由卖方出.有没有买方代理人,卖方都要出这份钱,房价降不下来
.如果你没有自己的代理人(Buyer Agent),你的选择是用卖方代理人作为你的买方代理
人.这样一来,这位代理人的身份成了双方代理人( Dual Agent). 加州的法律容许Dual
Agent.”
现在的行情时，比如本来的Agent fee是5%，如果用buyer agent，buyer agent一般返
回1% Rebate，如果不用buyer agent，只要和Seller agent要求，Agent fee一般就会
降到3%。
经 |
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s*8
发帖数: 1933 | 50 Agent当然比你更了解，但是会不会提中肯的意见就是另外一回事了。我查过我接触过
的Agent自己买的房子，很多是不可想象的最低价。但是Agent可能把这些房子搞给你么
？绝对不可能，你是他的亲戚，战友，玩伴，还是炮友？
现在交易制度是这样的，Agent只有在你买房子签约的那个瞬间才能拿到钱，如果生意
被搅黄了，Agent比谁都急。所以“好”的Agent是这样的，他们就好像精明的算命先生
一样，先要把握你的经验和心态，然后要装作很关心你的样子，现带你去看几个价高质
低的房子，给你以心理冲击，再说几个缺点，让你觉得此人可信。然后看个房子，并且
找出一些他认为你可以接受的缺点，让双方皆大欢喜。
Agent在古代最大的用处不是帮助你判断房子的好坏，而是提供房源信息，在古代没有
Agent，很难搞清楚房子的情况。但是现代网络社会，这个Agent最主要的功能已经毫无
意义，Agent制度不过是历史的残余。在现在，判断房子好坏是靠Inspector，判断房价
高低是靠自己研究。Agent是100%不可能和你站在一个战壕里面的，要买房子，你就要
自己花时间，或者出高价。Agent最大的用处就是拿Re... 阅读全帖 |
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