b*****s
发帖数: 836 | 1 我自己是买家，我要替agent说句话。
我的agent是我的朋友，一开始就offer给我rebate的。
agent说我应该多看看，然后就知道大概多少价位可以买怎么样的房子。所以，几乎每
个周末我们都在看房，到现在，看了30-40个多个总有的。刚开始的时候我也觉得agent
的活儿很好做，不就是打个电话写个offer嘛。之前下过一个offer，算是走过了整个过
程。
首先，agent要打电话联系seller agent要code，这个电话也许不止打一个，因为找不
到人。
其次，看了房以后，觉得这个房不错，想下offer，一般不会只看一次的，我们就看了
两次。
最后，下offer，因为我们那个房子是bank owned，指定chase做pre-approval和贷款，
于是又是和chase的loan agent联系，还要联系保险agent给quote，最后offer我看过以
后还再改了一下。
我们的offer没有被接收，所以这样的过程agent还要再来一遍。还真的是耗时耗力。
所以，互相体谅吧。就譬如我们看房都是我自己找房子，找agent比较有空的时间，从
来不push，有些房子我自己先... 阅读全帖 |
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G********0
发帖数: 155 | 2 Why the agent earned money, but she never take the risk and the damage the
risk could bring? 风险收益共担你不懂吗？要么我们签合同干嘛？有合同就要照合同
履行。agent 和 银行之间也有合同，agent 可以找银行索赔啊。但这个agent不敢，因
为她以后还要继续和这个不守合同不守信用的小银行合作，继续蒙骗顾客呢。照你这么
说，所有的顾客都不据理力争，任凭agent和银行合伙宰割吗？客户的损失谁承担？
告诉你，作为这个agent 的小喽啰，你别用litigation吓唬我，我是学business的，
business law 我比你懂。
而且，我咨询了几个agent,他们都可以给我做，并且告诉我，bank 会罚agent,鉴于我
和agent之间的合同，agent 没有理由和资格罚我，她可以找bank去理论。
既然大家要求，为了避免更多的人上当，agent的名字我是肯定要报的，只是时间早晚
的问题，她有三个小公司。 |
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G********0
发帖数: 155 | 3 Why the agent earned money, but she never take the risk and the damage the
risk could bring? 风险收益共担你不懂吗？要么我们签合同干嘛？有合同就要照合同
履行。agent 和 银行之间也有合同，agent 可以找银行索赔啊。但这个agent不敢，因
为她以后还要继续和这个不守合同不守信用的小银行合作，继续蒙骗顾客呢。照你这么
说，所有的顾客都不据理力争，任凭agent和银行合伙宰割吗？客户的损失谁承担？
告诉你，作为这个agent 的小喽啰，你别用litigation吓唬我，我是学business的，
business law 我比你懂。
而且，我咨询了几个agent,他们都可以给我做，并且告诉我，bank 会罚agent,鉴于我
和agent之间的合同，agent 没有理由和资格罚我，她可以找bank去理论。
既然大家要求，为了避免更多的人上当，agent的名字我是肯定要报的，只是时间早晚
的问题，她有三个小公司。 |
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G********0
发帖数: 155 | 4 先报agent的名，Cindy Liu， 公司名Star River,希望大家远离这种不负责任卑鄙的
agent。此人在广播，schoolandhousing 的网站首页都有广告，在sunnyvale,san jose
都有分公司。
鉴于大家的要求，本文是3周前我发的“遇到这样的loan agent怎么办?"的后续发展，
以我为前车之鉴大家再也不要相信这个agent的话.以下为上篇帖子的链接 http://www.mitbbs.com/article_t0/SanFrancisco/33923769.html
我的loan是去年8月20日就close的，利率为3.625%，按照我和Cindy之间的6个月的
refinance的合同，也就是今年1月4日就可以锁定45天3.25--3.375%的利率，但是Cindy
告诉我银行要求8个月才能refinance,也就是到3月4日才能refinance,Cindy说如果这天
之前我找其他代理做3.375%,她会被罚$11000,而这$11000被罚的部分我占多数。
她开始采取的态度是不接电话让我自认倒霉，发了第一个帖子后，我找的新的agent说... 阅读全帖 |
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f******o
发帖数: 1505 | 5 是没有什么好处啊，所以你只会见到买方求着listing agent 做 dual agent, 不会见
到卖方主动要求他的 listing agent 做 dual agent...
对卖方来说，listing agent 代表的是卖方的利益，所以 dual agent 绝对不会让卖方
吃亏的。而且你再怎么 dual agent, 最后价钱接受不接受还是卖方说了算。所以我认
为，觉得自己找 dual agent 就能在价钱上占便宜是想的太天真了。找 dual agent 只
能说是让 listing agent 更想把房子卖给你而已。 可是最后决定权不在 listing
agent 的。 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 6 如果TONY做DUAL AGENT， 卖你的房子，同时有个BUYER也用他做BUYER AGENT来买你的
房子， 2.5%是可能的，前提是BUYER没有REBATE的要求。一般SELLER要付4.5%的佣金（
2%给LISTING， 2.5%给BUYER AGENT
如果TONY卖你的房子，同时帮你在其它地方买房子， 总共收2.5%是不大可能的。因为
扣除了2%的LISTING，0.5%的BUYER AGENT 佣金达不到他$7000的BOTTOM LINE (TONY提
过，如果我没记错）。
LISTING有成本，如果卖不出去，这是LISTING AGENT的COST/风险。比起和BUYER AGENT
看了2年房最后不买了（或换地方/AGENT）比起来，LISTING AGENT的RISK/损失还是小
很多。
我分析的是可能性。我不是TONY， 具体的数字需要和AGENT的确认。总之AGENT的佣金
是negotiable. 但每个AGENT都有自己的GUARD-LINE。
最主要的是1）卖房能给你卖个好价格，2）买房能买个满意的房子。满足这
两个基础之后才是Rebate越多越好... 阅读全帖 |
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P**********c
发帖数: 3417 | 7 duel agent都难了只能说明buyer agent更没戏，能对buyer agent有啥好处。不知道你
们buyer agent怎么想的。buyer agent收取fixed费用是唯一buyer可以trust buyer
agent的途径。buyer agent commission跟成交价挂钩，怎么可能代表buyer利益。
作为agent应对这个, 应该都积极去做listing agent和duel agent. 顺带业余做做
buyer agent写写offer. |
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q*****o
发帖数: 476 | 8 找agent的目的就是为了让他帮你拿到你想要的房子。所有不存在什么push的事情。平
时不用去找agent,网络这么发达，自己就可以在网上筛选房子，不可能满意的房子连看
都不用去看。大部分的房子自己直接去看open house就行了，由于没有人在旁边，你反
而可以看得很仔细而且不被打扰。只有看到你喜欢的房子再去找agent商量。
你找agent的数量是无限的，绝对不是一夫一妻制的。所以不同的地区你可以找不同的
agent.那么找什么样的agent 呢？找本地区势力最强的那家地产公司的人。 如果两个
agent相互认识，就很容易拿到房子。选本地区list 最多的那家公司，就是最大可能的
让你的agent和list agent 来之同一家公司。如果是这样的话接下来的事情就好办了。 |
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e**a
发帖数: 526 | 9 友善提醒一下各位agent，老板今天专门又召集所有人开会了，特别强调了即使不做，
也不要做错的问题。
这次真是吓出一身汗，一个大警钟，以后打死也不做Flat Fee Agent了。
整个事情的来龙去脉并没有100%的细节，也有部分是大家脑补的猜测。大概意思就是
Agent H在2016年6月的时候代表buyer M 在South San Jose买了一栋房，Buyer只让
Agent写了Offer，Agent admitted internally that "Returned a majority of the
commission as monetary compensation privately".Agent应该是没有仔细读过
disclosure，也没有完全向buyer advise（也可能有）。
房子的屋顶有比较严重的问题，今年1月份大雨的时候直接渗漏导致屋顶部分垮塌，
Buyer 4岁的女儿被掉落的Drywall 和石灰粉砸到，摔了跤，收了惊吓。据说去了911.
事情没完，现在怀疑小孩有吸入石棉的风险，而且由于受惊吓没法正常上学，
rehabilitation也面临高额费... 阅读全帖 |
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c*******e
发帖数: 621 | 10 还有碰到dual agent在你下offer 签字的时候 让你签独占买家协议
混在offer 里 不注意就上当了
: Dual agent相当于没有agent
: 相当于把buyer agent的钱用来贿赂seller agent
: 值不值？我觉得如果你用的好的话，还是挺值的
: 好歹还起了点作用,比普通buyer agent写写表格拿走你几万值太多了
: 真要出了大问题，dual agent也可以告的
: Dual agent最有用的是两种情况
: （1）超级钓鱼价 惨烈的bid war 知道内幕对你大有好处
: 答应做你dual agent已经成功了一半,有些agent怂恿卖家给个超级钓鱼价，就是
打着
: dual agent的小算盘。（这里包括介绍自己老公，朋友做）
: （2）没有类似comparable的出售记录的情况 卖家及竞争对手心理预期价可能范
围很大
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r*******r
发帖数: 213 | 11 老实说，才刚上班的我，最近有点撑不下去了。今天咬牙请了病假，在这来倒倒苦水。大家看了别忘了给我出出主意，比方说我这里遇见的情况，是rp太差呢，还是行业普遍状况呢？
我们所所有的agent（注意不是attorney）几乎每天都要加班，平均一天11个小时。有个男孩甚至14小时以上。加上commute的时间，他几乎只能睡4，5个小时一天。我虽然做不到天天那么多，可有时周末时常要8-16小时的加，很少能双休日，平均到每天也就差不多了。加班号称不是强制的，可事实上不加活就做不完。
工资有多少呢？attorney不清楚，agent是65k-72k/yr的basic， 年终的时候会有bonus，具体多少，得要看当年各人超出billable hour requirement 有多少。比方一年你要bill 15w出去，而你的工作bill了16w，那多出来到1w的1/4，即2500，是你的bonus。这么说大家明白吧。估算一下的我们所收入最高的agent，税前不会超过85k。
再来说说别的很令人崩溃的事。
我们所绝大部分的案子是flat rate，无论难易，都是8k左右（律师agent 费用）写一个新案子... 阅读全帖 |
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g********n
发帖数: 2314 | 12 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: wurenfa (tiangou), 信区: SanFrancisco
标 题: agent 说了
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jan 21 02:34:19 2010, 美东)
agent 说了，我的别名叫 buyer agent。
agent 又说了，我的真名叫 selling agent。
agent 说了，我给你rebate。
agent 又说了，过年了我给您张1099表。
agent 说了，你就签字吧，合同是标准的。
agent 又说了，这个条款我没注意。
agent 说了，deposit 可以拿回来。
agent 又说了，什么时候拿回来我不知道。 |
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m******t
发帖数: 165 | 13 是因为他同时代表我和他的其他客户买同一房子，还是他和list agent A 在同一公司？
我很好奇的是。他说因为他和list agent A 是同一公司的，所以他可以抢到房子，因
为好房子list agent一般卖给同一公司的agent. 如果我不用他，用其他的agent,但多
出$1000, 我可以抢到房子？如果不能，如果一个房子有个Dual agent（既是seller
agent 又是buyer agent）那别人别想买这个房子了？
还有，如果agent的>2 个客户都想买同一个房子，那一般的agent会如何处理？对此有
行业规定吗？ |
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c******j
发帖数: 3239 | 14 agent是个a3，对话翻译大致如下：
（agent敲门，我开门）
（agent）：嗨，我是服务这个社区的地产agent，你要不要加入我的email list获得房
地产的最新消息
（我）：不要
（agent）：为什么呢？你不关心房价的涨跌吗？
（我）：不关心～
（agent 诧异）：你很奇怪呢，为什么不关心？大家都关心啊～～
（我）：为什么要关心，我五六年内都没有计划买或者卖，房价涨跌关我鸟事。。。
（agent 发囧）：那你不关心邻居的买卖情况？还有社区有没有REO？
（我）：不关心。。。有也没啥，房子贬值还少缴税呢
。。。
（agent 还是努力中）：至少加入email list好了，你看好多邻居都加入了
（给我看张纸）
（我）：不要啦，我不想我的personal email传出去
（agent 。。。）：你不喜欢可以给我发email，我把你的email从list拿掉
（我）：现在不给你email，不就帮你省掉这一步了？
。。。
（agent逃掉） |
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t*******a
发帖数: 623 | 15 同意,如果有闲,考个agent比自己在家DIY地板什么的值多了.主要是agent太多,找个好
的不容易,大部分也都是混混就拿commission了.我们如果用了人家服务也就不好意思换
了.
现在自己朋友一起看看房子,大家的意见互补一下,比一般的agent给的意见中肯.而且一
般agent都在push高价.觉得房价一部分就是agent拱起来的.
不过如果真的碰到好的agent的,我觉得还是要用agent的,只不过找个好的agent也么要
有大运,要么自己该学的东西也就差不多可以拿照了.
我倒是不想考,碰到几个agent那叫一个...
请问大家都是怎么找到好的agent的? |
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s******r
发帖数: 267 | 16 情况是这样的, 一开始用的网站上default的agent去看过一次房子
之后换了一个中国agent,做loan和buyer agent的, 据说有返点
看了一次然后让他下了3个offer, 其中两个是short sale的 在等
让他再次带我看房子的时候他就开始叽歪short sale的了, 说是浪费时间.
我和他说了我不怕等, 但是他还是发信说最好给他看不是short sale的或者银行有counter过价格的(时间短), 但是我怎么知道哪些是银行有counter过的listing? 不是agent告诉我么??
而且看房子的时候什么建议都不给, 就说你自己的意见最重要, 英语也烂和人家老外沟
通都不流畅
现在想换回原来那个agent或者重新找, 请问怎么操作?
- 频繁换agent是不是不太好? 有什么坏的影响么?
- 我知道agent不喜欢short sale,但是有这种直接说不要给他看short sale的agent么?
- 需不需要和这个中国agent说明情况? 还是直接就不找他看房子了?
- 不管和他说不说, 之前三个offer如果有回话, 他有义务给我follow up么... 阅读全帖 |
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t*******a
发帖数: 623 | 17 多谢各位！
第一次买房，昨天看房被agent忽悠的什么都没有看到。今天我们再去看一次，才发现
这些问题。我说你看房顶有漏，她说他看到了。叫来listing agent解释说是换屋顶以
前的。我心想你看到了不告诉我。然耨去地下室的时候我听到list agent告诉我的
agent,如果有人有兴趣要说房子部分的管道已经换成copper的了。我的agent 随声符合
。我心想看来还是做过一些维护的，于是自己抬头看去发现一堆管道中只有一个手指头
粗的管道是copper的，其他的都是PVC的。我的心立马寒了。感情这些人都是满嘴跑火
车的。
现在决定pass这个房子，也pass这个agent了。不过这个地方小，虽然agent很多，但是
我的这个agent经常帮一些其他的agent看open house，所以可能还会碰到这个agent,不
知道怎么说不用她才好。多谢各位了！ |
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s**********y
发帖数: 95 | 18 第一次买房，在ziprealty.com找乐一个agent。基本上agent平时很忙，看得出来，有
时候得预约3天到4天以后的。看了十几个房子没有看到满意的，agent就开始不耐烦了
，有点push。除了前面几次agent发list, 后来因为我选择学区的缘故，就全都是我找
乐房子来发给她。感觉她开始还发一些临近的被卖房子给我，到后面就很有点打马虎眼
，给的房子好些不是同一个neighbourhood的。
我给过两次offer，一次被拒绝，第二次次给了<5%房价的offer，房主counter更高一点
的价，agent说跟我这是很好的counter, 我接受了。接下来做检查除问题了，整个管道
系统需要换，agent明显已经站在了房主那边，意思是我换管道也花不了几千，这个房
子其他都符合我的要求，我仔细考虑了一下walk away了。中间还发生了好些事情，
agent的态度让我很不爽，一副教训人的口气。现在我在想是否改换agent，这个agent
已经带我看了二十几个房子了，我现在不用她，心理上觉得蛮有些过意不去，毕竟她付出
劳动，不是那种很极品的agent。可是再跟她合作，我真的觉得蛮... 阅读全帖 |
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q****6
发帖数: 837 | 19 sorry can't type Chinese here:
I have been thinking about this for a little over a week and couldn't decide
if I should fire my buyer agent (American), he did certain amount of work
already: 3 mths of working with us (quality at first 2mths were very good)
and we didn't buy one yet. We negotiated a 1% rebate, now he is on strike
unless he takes full 3%. Actually today I found he started vacation and didn
't inform us so he is not reachable for a week at least. But if I decide to
fire the current... 阅读全帖 |
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o****w
发帖数: 1800 | 20 我们是第一次买房，真的很多事情都是摸头石头过河，边学边做，在这个版潜了几天，
学了不少知道，首先谢谢大家 ：）
我们的buyer agent是一个朋友推荐的，因为我们想买的也是邻近地区所以就用了这个
agent, 目前通过agent做了pre-approval，也带我们看了一次房子。目前感觉好的地方
是她不是太push的那种，对于我们想买的区域也比较熟悉，回邮件的速度还可以。
但也有几点疑惑：
1 一共看了五个房子，每次她都会强调这个以前卖多少，或者附件她刚卖出的比这个要
贵几万。有些房子，明显结构不太好，她也不提。基本上就是开了门，让我们自己看；
2 看了两处后，我特别和她讲了，我们第一次买房，没有经验，不知道该看什么，问她
有没有tip可以分享，她也只说了看看地点，有没有阳台，这样无关痛痒的东西。（也
许因为我们买condo,而且看的都是十年新以内的，所以也没有什么需要注意的？）
3 带我们看了一处rental改建成住户的公寓，地点我很喜欢，但后来听朋友说，这处的
房子因为是rental改的，墙比较薄，不隔音。可是我们的agent却只字未提。
4 当时朋友用她时，因为买的是buil... 阅读全帖 |
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y******r
发帖数: 1500 | 21 1：看完后自己找其他buyer agent递offer，可行么？这中间会有什么问题没？
2：为什么有的buyer agent不想这么做，反而提出还是亲自带buyer看房比较好？是不
是因为listing agent如果带buyer看了房，就会给buyer agent更少的commission，比
如本来buyer亲自带人看房可以拿到3个点的，但是如果他没亲自带buyer看，是由
listing agent带buyer看的，就会只拿到2个点或者更少？是这样么？
3：如果自己联系listing agent直接看房子时，接待buyer的listing agent提出想做
dual agent，或者可能派他指定的buyer agent来接待buyer看房，这两种情况下，看房
人必须用带他看房的人作为为agent递offer么？
谢谢！ |
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P****y
发帖数: 238 | 22 自己看了2，3个星期的房子，本来不打算找agent的。基本先网上看到了喜欢的，然后
直接找房子旁边列出的agent联系。跟几个人打过交道，最后有一个感觉还不错，多聊
了一下。她说她会给我们发house list，然后让我们告诉别人她是我们的agent。我们
答应了，但是没有正式签任何合同协议。前后她带我们看了3次，一共看了大概10个房
子。现在看到了喜欢的房子，其实这个一开始还是我自己在网上找的，我自己先让
listing agent带我看过，后来又和buyer agent一起看过。但是她还没带我们找seller
agent面谈。看到网上很多人说buyer agent可以拿出一部分佣金给rebate，就问她这
个，可是她一点也不愿意给，而且还说这个违法的。让我们很郁闷。我们的房子至少50
万，3%的佣金就1万多了，而且谈价格方面也不愿意出力，说这个能降几千就不错了。
让我们觉得心里不舒服。正好有朋友听说了我们的事情，就推荐了他的agent，他的
agent愿意出rebate，而且说可以帮我们谈价格下来。现在考虑换agent，但是原先那个
也带我们看过，也算花了时间精力。如果我email... 阅读全帖 |
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w*********m
发帖数: 4740 | 23 Right, "double agent如果按规矩本身就不能给两边透底",
But non-double agents按规矩本身不能给两边透底 either
Seller agent cannot tell buyer agent either
But double agent has motivation to sell to you because he can get more
commission,
no matter this money is from. But that does not mean double agent will tell
u truth.
But buyer agent usually won't tell u the truth either, same as double agent
You didn't understand the business model well.
In this game, there are three parties, buyer, seller, and agent(s)
Agents' interest is... 阅读全帖 |
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r***l
发帖数: 163 | 24 说说我用Dual Agent的经历吧。
我是第一次买房，除了大致在网上看了看买房注意事项和一些别人的经验介绍外，没有
任何实战经验，没有找buyer agent就自己开始找房了。可以说是无知无畏。
不想受buyer agent限制，基本上是自己在Radfin上面自己找房子，其他网站上也看，
有兴趣的就在开放的时候去看看。好处是没人Push你，坏处是有些不开放的房子不能看
，有些Deal抢不到。观望一段时间后发现，只要随时Follow更新，基本不会错过，实在
有感兴趣而又不开放的房子，就直接跟Listing Agent联系就好了，没问题的。当你说
你没有buyer agent，或许考虑请他们做时，通常他们都会很热情的，也会给你推荐其
它房源。
前后花了2-3个月，看了20-30栋房子，选中有意向的有3-4栋比较，最后看中了现在要
买的房子。请Listing Agent做buyer agent，考虑的是首先保证拿到房子。这点确实做
到了，我们下Offer后，代理很快就不在接受日他人了。需要说明的是这个房子是短售
屋，卖家并不十分介意售价。
正如前面有人提到的，特别需要注意的是代理会本能的希... 阅读全帖 |
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j*******t
发帖数: 123 | 25 这个嘛，我觉的一个是，有些房子你自己没办法看，只有找个AGENT，一个就是AGENT会
给你些价格建议，主要是你刚开始看房子的时候。那是我的没感觉， AGENT说的还蛮对
的，但是过了两个月，我的感觉就很准了。不过，我要是相信AGENT的话，能早买两个
月的房子，而且那个第一看上的是我现在最喜欢的。当时AGENT说值更高，我不信，就
错过了。现在想想还是有些后悔。
还有就是，在CLOSE的过程中，基本我每天都跟AGENT打5-10分钟电话，从装修多少钱，
到程序是什么，到CLOSE之后怎么办，到那些PAPER WORK什么意思。
不过即使这样，而且我的AGENT退了我一半的COMMISSION,我还是觉得，AGENT赚的挺多的。
不过，即使你没有BUYER AGENT，好像也不可能把那些COMMISSION都拿到手。LISTING AGENT一般更黑。
home |
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l********7
发帖数: 166 | 26 事情是这样的，我们这个新建房自己去看的，当时问list agent A说他可以当
transaction broker也可以我们自己找agent。builder的程序是先把要改的，要选的都
弄好，再签contract。
过程中试探的问过list agent A有没有rebate，但是感觉很冷淡，而且觉得我们是外国
人好欺负似的，说什么有没有我们自己的agent价格都一样。我当然懂了，我问的是像
他要rebate。后来我们就说自己要加buyer agent。这下这个list agent A才跟我们说
可以有1%的free upgrade, 因为一开始就对这个list agent感觉不好，而且我们自己联
系了一个说给我们1.5%，所以就用了这个buyer's agent B。
上周五把跟buyers agent的合同谈好了，我们签了以后就email给B，并通知了list
agent A我们的决定。A 和B 周末的时候都回信说会跟对方联系。到昨天都还没收到B的
agreetment签字文件，我就发email去催了，结果刚刚收到B的小米的回信说B跟A谈了很
久，考虑很多，然后为了不耽误我们（当... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 27 "如果大家都不用中介，价格上可以商量余地大些。"
你只能和LISTING AGENT打交道,无法和SELLER直接谈判. SELLER和LISTING AGENT之间
有合同,合同规定了5%左右的佣金. 你有AGENT,2个AGENT平分.如果你没有AGENT,
LISTING AGENT是DUAL AGENT,拿全部.
如果你在问用不用AGENT的问题,我建议你远离DUAL AGENT.买卖房涉及几十万甚至上百
万美元的交易,里面有很多潜在的欺诈和LAWSUIT.有些人经历了1,2次非常顺利的交易,
就错误的认为房地产交易很简单,这是很危险的. 有钱的地方就有欺诈,涉及几十万美元
的交易,风险因素必须考虑. AGENT会降低你被欺诈/LAWSUIT的风险.
下面LINK是我以前写的.希望有帮助.
http://www.mitbbs.com/article0/Living/32144321_0.html |
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Q***N
发帖数: 2972 | 28 有人用DUAL AGENT.一旦LISTING AGENT成了DUAL AGENT, 必须通知买卖双方, 成为中立
方. 许多SELLER不喜欢DUAL AGENT,很多REO不同意DUAL AGENT.
好处:
1. LISTING AGENT 在两个相差不大的OFFER中会偏好你的OFFER.
2. 可以要REBATE ( 湾区大多数的AGENT也能给REBATE)
坏处:
1. SELLER 不喜欢DUAL AGENT, 2个相似的OFFER中本能地抵制DUAL AGENT OFFER
2. 没有自己的AGENT在ESCROW过程中保护自己的利益. |
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g*********s
发帖数: 280 | 29 这个房子4月底open house时去看过，现在房子的listing agent还是原来那个，
listing price也没变。但现在我们的agent又要带我们去看，我们的agent告诉我们的
asking price比listing agent的价格低了4%，如果我们现在从我们的agent那里买，可
以吗？还是说open house在listing agent那里看过，在6个月内就必须从listing
agent那里买？
另外这个房子挺奇怪的，因为有第三个agent曾经在4月中做过open house。而我们的
agent也好像是直接跟卖家打交道，并不通过现在的listing agent。 |
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L**P
发帖数: 3792 | 30 因为只有你买到房子了buyer agent才有钱可赚
因为一些人碰到过buyer agent不做事,还push出高价接受offer
所以这些人不喜欢buyer agent,就觉得listing agent可能更好
但是你说的有道理,listing agent和buyer其实比buyer agent有更大的利益冲突,因为
listing agent最终代表的是seller. 而且listing agent跟他们说多少多少他们就不觉
得是push了而是内部可靠消息价格,如果是buyeragent这么说肯定不爽觉得push
其实买房子都是自己做决定,要自己做好研究,agent只是帮助作用 |
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L****n
发帖数: 12932 | 31 这种情况下你要看新的房子就用你朋友， 自己找listing agent但说你已经有buyer
agent, 就是你朋友， 看看他元不愿意给你开门看房。
这里很多朋友觉得agent没做什么事就拿很多钱， 其实agent不容易的。
6%的commission, 3% to the seller agent, 3% to the buyer agent, they each
have to split with their broker. 40%-60% depend on your negotiated contract.
实际到手的在1.5%左右，这里包括：
联系看房，通常起码看3-5个吧， 多的20个都不奇怪。
开房 （别小看这个，人家得为房子负责， 随便街上一人打电话来说要买你的房子，
你会把门开了自己出去就留给他嘛？）市场分析， 别开太高，所有的REoffer都带
earnest money的， offer不是随便出的。适当的时间可以low ball offer. 这就看买
主和agent的market sense了。写offer还得花很多时间的。然后还有counter offe... 阅读全帖 |
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a****g
发帖数: 3027 | 32 正常。另外一个offer可能就是价格高些。其他，如downpay,信用分数，过去两年收入
状况，等等比较差些。卖家业要考虑房子risk风险的。其实，自己多捉摸捉摸，这些就
是agent的经验。有些东西，没有那么玄乎。只要自己的条件做够好，这些信息让
seller知道了，就可能低点价格拿下来。
作为一个buyer,能出到一些offer让
1。卖价想卖给你，但是还希望你多加点钱
2。你可买可不买，之后不久后面有一个家了加了点，成交了。
这个不要指望buyer agent能帮你。有些buyer agent说service好，那个好。俺觉得不
如大rebate好。
其实现在很多buyer已经意识到了，再找rebate高的buyer agent. 有些part-time的
buyer agent给的 rebate高，服务也挺不错的。有些做得非常好。至少俺就fire掉了一
全职的，找了一个part time的，拿了大rebate.挺满意的。
前提是，自己要上心，花时间捉摸。房子的卖价，比如60-63W都能算比较合理，能不能
省上这三万是要靠你自己，而不能靠agent.当让，实际生活中，你也许省不到... 阅读全帖 |
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m*f
发帖数: 8162 | 33 版上有太多关于房子的问题，从房子本身的结构到地产相关的法律，这些东西买家都希望
能够从agent那里得到一定的指导，但是这些，agent们往往缄口不言，在版上，也非常
少看到有agent上来替大伙答疑解惑。
版上为神马老有buyers agent来给自己唱赞歌，就在想为神马不好好体现自己的专业水
平。版上某位经常为自己唱赞歌的agent，还曾经把门窗一角的hair line crack当成
big deal说如果是她自己的buyer的话就会劝她的buyer不要买。。。这个怎么能让买家
相信agent除了一把钥匙还有任何啥作用？
agent给自己谱写赞歌，就好像党妈老为自己谱写赞歌一样好玩。我们广大房奴自然知
道agent里面也有好人，就好像政府官员里大部分人都不是没有道德底线的王八蛋。但
是笼统的说buyers agent是为buyer服务的，还希望我们向她们感恩戴德，就好像说党
员都是为人民服务一样搞笑。把买家的绝对利益放在第一位，然后才考虑自己利益的
agent当然是有的，但是绝对是少数。大部分都是反过来。 |
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L***c
发帖数: 542 | 34 我来说说我用的美国agent和中国agent吧。
先说中国agent吧。
第一次买房用的中国agent，很aggressive，但是对房源很了解，再加上是嫁老美的，
所以英语很好。但是喜欢欺诈中国人。有次出offer，我们出了一个offer，然后seller
agent跟她说觉得disappointed。然后她反过来跟我们说，seller agent说你们出的价
格太羞辱人了--她是用中文说的。我一恼羞成怒就逼着问她原话。她说是disappointed
。我说disappointed是羞辱人的意思吗？她让我们出个天价，我没理她。继续看别的房
子。过了1个星期，我们的buyer agent打电话来跟我们说，说seller agent跟她联系，
问她我们是不是还在考虑这个房子，是不是再出个offer。我说，我们最多加1万。我们
的buyer agent说，那我就不给你们递交上去了，seller不会同意的，免得我受羞辱。
我一直盯着那个房子，最后房子的成交价低于我们第一次offer 1万5卖出去的。 |
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b**b
发帖数: 152 | 35 我最近看房子，找了个buyers agent他带我看了4次房子，前后一个月时间，其中我也
网上查房子然后发给他让他帮我约。
后来他流感生病了一个周末，我没办法，就自己主动联系了个sellers agent看了一个
房子，我特别喜欢。
我告诉她是否可以用我的buyers agent联系她做offer paperwork，但是他生病了，可
能需要等2天。
她说卖家24小时就要review offer，并且我并没有通过buyers agent看房，所以她可以
represent我，我问她这样我buyers agent应该不会高兴，她说这个是正常的。
后来我offer接受了，告诉我buyers agent，他特别生气，说那个sellers agent的作为
不是ethical的。
请问大家，这个情况是不是sellers agent 不是ethical，还是这种风险本身就是
buyers agent应该承担的。
另外我是不是应该送个gift card给buyers agent表示感谢他曾经的帮助，但又担心他
更生气。
大家如何认为呢？ |
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q*****7
发帖数: 1173 | 36 谁能给我介绍一下，让我感觉一下。感觉好agent比好房子还难找。呵呵～ 是不是我太
挑剔了？谢谢大家！
比如，对你要买的房子的区很了解，哪里好，哪里不好，为啥好，为啥不好。并且愿意
和客户分享这些信息。哪几个地方的房子是特别值得推荐的，location好，builder好
什么的。
比如在客户出价的时候会给出一个参考价格的区间。我们的agent打死都不说，就说你
们出一个你们不会后悔的价格吧。不要拿下之后就会想退房子，也不要错过了又可惜没
有多加那点儿钱的。但是参考价格他始终就是不给你。
及时带你去看房子，不会经常打发你自己去open house，或者让你自己去敲门，碰运气。
人脉，比如和其他agent的关系好，可能会有人情在里面，seller agent到时候更乐意
和这个buyer agent打交道。
经验，对于一些老房子，能看出来会不会有啥问题。屋顶呀（多少年了），地基呀（有
的房子真的是因为地基塌陷，水泥地面都有裂缝了。而且因此造成墙壁有很明显的裂痕）
愿意替buyer出头，向seller agent询问信息。比如屋顶多少年了，原房主为啥要卖房
子等等的。。。我们的agent自... 阅读全帖 |
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s****x
发帖数: 4701 | 37 看中一个房子，是我们的首选，我们晚了半天，没来得及下到offer，但是现在卖家愿
意接受backup offer，那个房子目前是contingent状态，due diligence给了三周到这
个月26号。
明天我们可以去看这个房子，如果喜欢可能要给一个backup offer，同时聘用一个
buyer agent给offer，但是这个buyer agent(后面就称呼A吧)，A傻乎乎的，年纪虽然
大，有点不靠谱的感觉，但是态度很好，有点细节也很细心，但是我们查了她的履历，
是个新手，说话会脸红，给我们解释某些名字会背书。
本来明天去看房是和那个房子的seller agent（后面称呼E）约好的，但是我们不忍心
拒绝A，就同意A和我们一起去看房子，如果我们喜欢，就让A给我们做buyer agent，但
是如果我们不喜欢，或者之后抢不到这个房子，我们不考虑让A继续做我们的buyer
agent帮我们找其他房子，反而想让E（明天看中房子的seller agent）作为我们的
buyer agent帮我们继续搜索房子。
E给我们的感觉是很干练，语速很快，有些强势，我老公是觉得E有点push，... 阅读全帖 |
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J**S
发帖数: 25790 | 38 LIST AGENT全拿可以，SELLER没意见，就还好。 如果SELLER反应强烈， LIST AGENT暗
中帮你，LIST AGENT良心要被谴责。。
我知道你的意思，你想直接找LIST AGENT， 可以。 但是如果是REGULAR SELL， 我估
计LIST AGENT可能不会给你做你的AGENT，很可能会给你介绍另外的AGENT给你。 即使
人家答应你了， 你也要和其他OFFER竞争， 决定要谁的OFFER是SELLER不是LIST AGENT。
如果是SHORT SALE，你可以考虑和LIST AGENT联系，其他的就算了，没多大意义。
agent |
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G********e
发帖数: 1720 | 39 看中一建好的新房，卖家agent问我有没有买家agent，我说没有。然后他给了个价格，
还强调无论有没有买家agent他的价格都一样。那签约的时候我再临时找个买家agent去
签字，然后买家agent拿了佣金再照事先我们商量好的给我cash back就可以了吧？
如果卖家agent说这是没有买家agent的价格，那我就直接去了。但是他强调有没有买家
agent价格都一样，那就不妨碍我临时找个买家agent了对吧？不然卖家agent白白多拿
那么多钱了。
请各位赐教。谢谢～ |
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b**********l
发帖数: 116 | 40 第一次买房子没经验，想问一下agent是做什么用的？
问的问题比较小白，请轻拍。。。
亲戚介绍了做agent的朋友，然后agent就把我加到了他的list里面可以看到某个town的
房子。我的问题是：
1.用给agent钱吗？一开始查是说，钱都是卖方付。后来问一些外国的agent，他们说加
他们mls list是付费的，并且要确认是找他们做agent，他们才肯加。所以我是不是应
该给这个亲戚朋友钱阿？
2.我不确定我要买哪个town的房子（比如现在有3个town都觉得可以），有的town离
agent远，有的离agent近。我每周都找人家说我想看房子这样好不好？主要是我也没给
人家钱，人家就给我加进去了，但是只有当时说的一个town。我现在在realtor上自己
看见了一个房子想找他带我看，这样合适吗？
3.一般看房子的流程是个什么样的？比如，就要先自己定下来【一个】town吗？然后让
agent每周带自己去看？每次去用给agent一些好处啥的么？我觉得人家带着我看也挺辛
苦的。。。 |
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f*******1
发帖数: 176 | 41 小弟看了2个月的房子了 说说个人经验， 仅供参考。
agent 买方是不需要付钱的。 一般卖方会拿出成交价的6%， 买方agent 和卖方agent
各占3%。
你要是因为是朋友亲戚感觉太麻烦人家， 就买点小礼物什么的吧。 其实这个是agent
的工作， 你作为他的顾客， 提要求是不过分的。只要你把房子买了， 他就会赚到钱。
我们的agent 比较忙， 所以每周大概只有一次 和她一起去看房。 基本流程是 我们把
自己的喜好， 对房子的要求， 等等告诉她。 她会从他们agent自己用的list里挑选出
一些她根据我们的需要筛选出来的房子， 然后发给我。 我会进行第一次筛选， 去掉
那些仅仅通过看图片就pass掉的房子。 把剩下的list发还给她。 她会和房东或者卖方
agent约时间， 然后和我们一起去看。 并帮助分析房子的利弊。一般这个过程有个2到
3 次， agent就会了解你的喜好， 之后的筛选就会更加符合你的要求。
因为agent 时间不多， 所以我们自己也经常周日去一些open house, 如果有喜欢的，
会要求agent带我们去second peek。
目前我们已经有了... 阅读全帖 |
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t***u
发帖数: 2057 | 42 很多buyer's agent会和客户签一个独家代理协议，这样协议期间不能和其他agent合作
。你这个估计正因为是熟人介绍，人家还没好意思和你提独家协议的事。
法律上没签协议你可以找其他agent，好不好自己判断吧。买房是大事，首套房买家要
学习的东西很多，最好是找比较耐心能和你反复解释并且慢慢找房的agent。其实不少
agent没有太多动力和首购者合作，因为要花更多时间精力明确需求，效率较差。你自
己也可以多做做研究，看看open house啥的，不是每次都必须等着agent带。另外自己
想看哪一片，确定几个目标让agent一次带着看完比较好。至于远的town，这个agent不
愿带了看，那你可以直接跟他讲你要找别人带不就完了，看他怎么说。buyer's agent
从sell's agent那边分钱，提要求没什么不好意思的，生意而已，最后羊毛出在羊身上
，不还是你花钱买单，只是表面上不是直接从你口袋到他口袋而已。 |
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r********g
发帖数: 73 | 43 去年我自己没有agent, 自己跑去看了两个月的open house, 给不少seller agent登记
了自己的联系方式,当时说若他们有我想要的apartment, 可以跟我联系。
今年1月，朋友介绍了一个buyer agent, 这个buyer agent根朋友是朋友，也是朋友几
年前买房子的agent.
然后这两天接到一个以前的seller agent说他有新房源出来，问我想不想看。我说好。
这个时候，我需要跟我的buyer agent 联系，说有seller agent给我信息吗？然后一块
去看新房源？然后跟seller agent说我现在有buyer agent 了？
还是其他的处理方式？
不懂上来问一下。 |
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g*****0
发帖数: 2998 | 44 因为有buyer agent的买家递offer时候有劣势 现在很多地方的commission只有百分之
四或更低 listing agent根本不愿意buyer agent参与
[在 lumoswisc (lumoswisc) 的大作中提到：]
:简单地说，作为buyer, 你是可以没有agent, 但你又因此得到什么呢，nothing. 不但
:得不到任何东西，还要花钱找律师写offer. 与其这样，还不如就找个agent, 然后从
:agent那里拿点rebate.
:作为seller, 你不找agent卖房子，fsbo, 很多买家连看都不看你的房子.
:lz要是真的讨厌agent这个行业，干脆自己考一个好了，这样agents一分钱的
:commission也从你身上拿不到，你考了agent的license, 无非是要给broker交钱，然
后买卖房子成交以后给broker一定比例的commission. |
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c**m
发帖数: 1457 | 45 先抱抱妹妹，安慰一下。
如果我没读错的话：
第一，你没有自己的agent,用了卖家agent 做dual agent?
第二， 用的是卖家agent 推荐的律师?
感觉本来就没人在为你服务，特别初次买房，谁来保护你的利益？
兼评一下：
需要说明的是我们没有签订自己的agent，确实从各种方面来说签定了agent的话有很多
方面的限制，比如法律上规定必须通过这个agent购买房屋，
这是误区，只有exclusive agent contract 才会这样。不建议大家和任何
agent 签exclusive agent contract. 至少我的practice 是从来不要求客户签任何
contract, 即使客户要签，我都是说：我靠的是信任，而不是一纸合同绑住客户，客户
不满意，随时可以走。大家觉得不爽没必要绑一起。 |
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a****t
发帖数: 1056 | 46 这种情况就不需要rebate了，甚至应该付点工时费了。
美国seller agent 制度还合理，只跟一个房子打交道。房子没卖掉就不应该收费。嫌
seller报价高，就不收这个单子。
buyer agent 制度有缺陷。
1）有人一直用 buyer agent 看房子，最后却没买，不付费给buyer agent 不合理。
2）有人一直用 redｆin 找房子，最后找一个rebate 更高的下蛋，对 redfin 这个
agency不合理。
３）有人一直自己找房子，然后还不得不找个buyer agent来下蛋，对buyer来说不合理
。seller 不能因为contract已经和seller agent 签了合约，就不把这2.5% 或者３
％给回buyer. 这个时候根本就不需要 buyer agent. 美国这个reator制度该改改了
，应该允许 buyer 用这３％降低房价
最公平的应该是给buyer agent hourly rate，就像cpa 或者 lawyer, 好的buyer
agent 可以收很高的费用，照样一堆人用，差的buyer agent费用再低也没人用。 |
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u*****g
发帖数: 542 | 47 理论上说,agent要成为你的代理人后才可以带你看房子,有些agent会给你一点点时间.
不过签那个exclusive的合同也是对agent所做的工作的保护.它不是买菜一手交钱一手
交货.它是种一定时间跨度的服务.agent不单要带你看房子开车到处跑,还要用他的知识
来帮你解答一些问题,要帮你做市场调查,要和对方agent联系解答你的疑问等等......
如果半中间你说要换agent,那他就得喝西北风了.
我们很多中国人都会问agent的佣金回扣的问题,这在康州基本上不会出现.第一这是个
丢License的问题,比较严重.第二,做房地产经纪人根本就不想你们想象的那么容易赚钱
.再说这2.5%的佣金并不是全部给你的agent,而是给买方的agent公司,也就是说公司要
分佣金,而且大公司如Cenyury21,总公司要先拿钱,所以这2.5%的佣金到你的agent的手
上也就那么1%多,你算一下就知道个大慨. |
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O**o
发帖数: 2071 | 48 当然可以啦。listing agent变成dual agent, 他们会得双份的commition。而且现在很
多listing agent拿不到 the full 3% commition了，反而buyer agent能分到的还多些
。所以大多数listing agent一听说是没有agent的买家都高兴的很。在bank owned or
short sale transaction里面，他们还会玩猫腻让你的offer 胜出。
当然，buyer agent也不是没用。如果是买房新手，好的buyer agent可以提供很多很好
的建议，以及一定的protection. 不过也有啥都不管的。而且带你看房还只带你去
buyer agent commition给的高的房。 |
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l*******3
发帖数: 1074 | 49 如果卖房agent不available去host open house，一般是和卖方代理同一个office的其
他agent帮助host open house。这个agent可能会成为buyer agent，可能不会，这个要
根据office的规则和agent之间的协议。
你可以带自己的agent，没问题的，不一定和这个代host open house的agent合作，如
果你感觉不好的。
但是，一般来说，直接找seller的agent去买房，一般只有坏处没有好处，如果当某些
条件下需要cancel合同的时候，dual agent不会比你自己的agent更出力，望慎重。 |
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j***k
发帖数: 2719 | 50 Yes. Some of them do make a lot, especially the principle agents.
But most houses are sold with 2 agents involved though. They are seller's
agent and buyer's agent. They split the comission half and half. The
principle agent is the company, which takes another 30-50% cut from each
agent.
Seller's agent also has marketing expenses, such staging, photography, food
for agents' open houses, and etc. They all come from the Seller's agents.
Buyer's agent has no such expensese, but they got to work on ... 阅读全帖 |
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