t********y
发帖数: 16 | 1 我们找Peter Fang（中文音Yulin, License No: RS290201) 作buyer agent半年（实际
只有几个月因为中间停了三个月),最后因为他的失误我们损失$5000押金和$840律师费,
大家不欢而散.
首先是不带任何感情色彩地事实描述。事情经过是这样的:
May 18 我们看了4个房子
May 21 我们出了一个offer,$450,000 (asking$460,000)押金$10,000,10天home
inspection contegency
May 22 seller counter offer $455,000. 我们想再看一下,毕竟那天看了4个房子,很
多细节没注意.peter说先签字把房子hold住(他的原话)再看,反正押金肯定可以要回来.
我们签字
May 23 我们又看了这个房子,又商量了好久
May 24 我们通知peter我们决定退出.peter不太高兴但说他会和seller说。peter发
email给seller agent通知说我们要退出
May 26 房子从新放回到redfin.com
May 28 我们签了the agr... 阅读全帖 |
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t********y
发帖数: 16 | 2 我们找Peter Fang（中文音Yulin, License No: RS290201) 作buyer agent半年（实际
只有几个月因为中间停了三个月),最后因为他的失误我们损失$5000押金和$840律师费,
大家不欢而散.
首先是不带任何感情色彩地事实描述。事情经过是这样的:
May 18 我们看了4个房子
May 21 我们出了一个offer,$450,000 (asking$460,000)押金$10,000,10天home
inspection contegency
May 22 seller counter offer $455,000. 我们想再看一下,毕竟那天看了4个房子,很
多细节没注意.peter说先签字把房子hold住(他的原话)再看,反正押金肯定可以要回来.
我们签字
May 23 我们又看了这个房子,又商量了好久
May 24 我们通知peter我们决定退出.peter不太高兴但说他会和seller说。peter发
email给seller agent通知说我们要退出
May 26 房子从新放回到redfin.com
May 28 我们签了the agr... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 3 只能找SELL-BY-OWNER的。
如果有AGENT在卖，LISTING AGENT和SELLER之间的CONTRACT已经有佣金的条款了，跟你
用不用BUYER AGENT没关系。差别是你找BUYER AGENT要REBATE还是找LISTING AGENT要
REBATE的问题 （DUAL AGENT）。 从我的经验看“DUAL AGENT愿意多给REBATE”是谣传。
“不少buyer agent就是写个offer。" 问题是你不是AGENT，你自己写不了OFFER，太多
的LEGAL ISSUE了。 即使是AGENT的OFFER，也存在LAWSUIT的风险，要不然就不用花钱
买LEGAL INSURANCE了。有钱的地方就有欺诈，特别是几十万，上百万的交易。不能因
为1，2次哪怕上十次的顺利交易就忽视了欺诈的风险。 |
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O****e
发帖数: 5061 | 4 不想说很多废话。捡重要的说
1 Agent也是人，RE是一个靠人和人打交道的行业。记得一句话”顶级的Agent都不给
rebate”
1.5 什么是顶级的agent？就是在hot market中间你能买到房，在cold market中间你能
卖掉房
2 人都不喜欢lowball offer。比如你卖车自己觉得值35k，但是被offer 15k，你会不爽
3 如果Agent不爽但是还是接下了offer，agent很难卖力，也很难fully engage
4 便宜无好货，"Flat Fee"Agent 一般有provision，要求每写一个offer给多少钱（
这个也是事实因为写一个offer需要几小时时间）
5 你自己猜的offer for purchase 有3个可能：
A Lowball offer,直接被seller垫床脚
B competitive offer ,被别的buyer match
C High offer,自己聪明省下来的钱都送给seller了
6 Either Way , you wont get the house, ... 阅读全帖 |
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T*******d
发帖数: 73 | 5 没说让redfin agent拿钥匙开门，人家就在网上看看到合适的去open house不行啊
: http://www.mitbbs.com/pc/pccon_6965_241467.html
: 没有法律规定买卖房屋必须用AGENT. 用不用看你自己得到什么,失去什么. 别人
挣多少
: 不用你操心.
: 另外？自己去redfin和zillow看房子，这种情况下就是你默认redfin或zillow是
你的
: AGENT. 没错,你让谁带你去看房子,谁就是你默认的AGENT. 不管你再找谁下
OFFER, 你
: 的AGENT就有权要BUYER AGENT的佣金. 佣金数额MLS都有. 不是默认的AGENT,
redfin或
: zillow为什么会带你看房子. Redfin的Field Agent都是按看房次数收钱的(不是
你直
: 接付),如果都只看不买/卖, 付钱的AGENT/BROKER还不赔死.如果你看了4-5次也
没有下
: 一个OFFER,人家就开始劝你READY了之后再约看房,因为让 Fiel... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 6 理论上DUAL AGENT应该处于一个中立的位置.但是实际操作中, dual agent普遍偏于保
护Seller的利益(买家是菜板上的肉).
特别是Multiply Offer情况下, Seller如果没有Extra的利益, 一般Seller是不喜欢
Dual Agent,更愿意选其它OFFER. Seller花钱请Agent来Listing, Seller觉得Listing
Agent理所当然保护Seller的利益. 如果成DUAL AGENT之后, SELLER觉得自己花钱却找
了中立的AGENT. Listing Agent必须能说服SELLER, 即使是DUAL AGENT,我还是保护
SELLER的.
以前MITBBS每隔1-2年都有人问怎么办(被DUAL AGENT黑了)． 最近几年几年微信群里
每年都有人问. 大多数的交易都是很顺利的交易,但是每年也有很多有争议或纠纷的交
易，看你的运气． |
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s*******e
发帖数: 131 | 7 是的，核心问题就以下几点：
Agent，尤其是Top Agent的outreach 比普通个人的圈子范围大很多，其核心是Agent所
接触的人大多数是agent，圈里有真正的ready buyer 还是95% 都会和 自己信任的
agent 一起work，这样会给你带来更多的buyer，和 multiple offer situation，
作为seller 自己在网站/朋友圈solicitade listing一来效率低，二来两三次就容易让
人觉得刷屏，也不专业，而且自己对于房子的presentation，描述，照片，staging，
touchup所有这些花时间精力的东西即没有经验也没有准备，总难做到完美，但是专业
的top agent一定有自己的team，可以在短时间内clean up，让房子以最好的状态进入
marketable status，才可能卖出高价。高价。
第三，也是最关键的，自己卖房子，尤其是off market 最容易出纰漏的地方就是
disclosure，看起来再好的房子，如果遇到不善的buyer，或者日后遭遇不幸的时间，
都可以让房主成为被sue的对象，buy... 阅读全帖 |
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m********e
发帖数: 4403 | 8 如果我没记错，hangzhouren对西雅图那边比较熟悉，你可以先联系他。
跟Mark Ma通过电话，印象不错，他好像对Sammamish/Redmond那边比较熟悉，我有点糊
涂了，你们自己确认下。
Tim Zhuo熟悉Bellevue，也陪我看过些Issaquah的房子。很小就出国了，中英文俱佳，
做事认真，谈吐得体，耐心很好。不过，他是part time，如果工作日要看房通常安排
在傍晚。
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发信人: adsott (adsott), 信区: Seattle
标 题: Re: 真诚请教有没有好的buyer agent推荐啊，谢谢了啊
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Aug 16 12:57:51 2009, 美东)
我推荐我们买房的agent，其实也是朋友推荐给我们的。
他的ID是hangzhouren，你自己联系吧。
发信人: claxton (真实姓名), 信区: Seattle
标 题: Re: 真诚请教有没有好的buyer agent推荐啊，谢谢了啊
发信站: BBS 未... 阅读全帖 |
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t**********i
发帖数: 178 | 9 Escrow 会负责TITLE, inspection 会负责房子质量等等。不放心的话，你可以继续做
survey。出现问题你可以全数拿回你的押金。另外你还要买保险，这样下来，AGENT的
好坏就是给你的印象，比如，就是他这个人是不是EASY TO WORK WITH,会不会像个
SALESMAN，没有站在你的立场。忽略其中的步骤或者不按照套路来的就没有必要提了。
AGENT个人能力和酬劳应该是CASE BY CASE SITUATION，
1.如果AGENT带你看房看了半年到一年，折扣不折扣都好，起码也给人家个精力和油钱
吧。
2.讨价还价。新房能商讨的可能性非常小，如果能让BUILDER送你个冰箱或者洗衣机之
类的 已经算是不错了。如果是Bellevue 的好房，大多数情况能买到LP就已经是很好了
，一般好房的CDOM都不到15天，主流地区的房子谁都想要。再加上我们实力雄厚的同胞
进军北美，竞争力和讨价还价能力就不再完全取决与AGENT/BROKER的经验了。
如果你想sue你的agent，其实很难。AGENT没有按时SUBMIT OFFER之类的技术性错误会
引起lawsuit。... 阅读全帖 |
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q****u
发帖数: 133 | 10 你要在哪片儿买房呀？
有一个老美agent，Steve Roberts，ZipRealty的，还不错。我们没有直接用过他，因
为在他之前我们已经找了一个国人agent了，也不好意思再换了。但是去年我们在Eanes
买房的过程中，注意过的两个房子，都被Steve的客户以远低于我的agent建议的价钱买
走了。一个是listing price 599,900，我的agent说不会低于58万，但是Steve的客户
以56.5万买走。还有一个listing price 579,000, 刚出来就被Steve代表买家买走了，
成交价是532，850，而我的agent建议是全价offer，甚至要加价。因为此房在Eanes，
而且位置超好，离Zilker Park/Downtown很近，难得的是居然还挺新，97年的房子。但
是listing price偏低，我的agent估计是要抢的。然后我们还没来得及看房，Steve他
们就买走了。最后成交结果出来，居然还砍下来不少。
你和agent初次交谈的时候，最好问问agent，当出现multi-offers的时候，如何帮助客
户胜出。还有如果agent能提... 阅读全帖 |
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q****u
发帖数: 133 | 11 你要在哪片儿买房呀？
有一个老美agent，Steve Roberts，ZipRealty的，还不错。我们没有直接用过他，因
为在他之前我们已经找了一个国人agent了，也不好意思再换了。但是去年我们在Eanes
买房的过程中，注意过的两个房子，都被Steve的客户以远低于我的agent建议的价钱买
走了。一个是listing price 599,900，我的agent说不会低于58万，但是Steve的客户
以56.5万买走。还有一个listing price 579,000, 刚出来就被Steve代表买家买走了，
成交价是532，850，而我的agent建议是全价offer，甚至要加价。因为此房在Eanes，
而且位置超好，离Zilker Park/Downtown很近，难得的是居然还挺新，97年的房子。但
是listing price偏低，我的agent估计是要抢的。然后我们还没来得及看房，Steve他
们就买走了。最后成交结果出来，居然还砍下来不少。
你和agent初次交谈的时候，最好问问agent，当出现multi-offers的时候，如何帮助客
户胜出。还有如果agent能提... 阅读全帖 |
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h********n
发帖数: 5148 | 12 因为我是AGENT，关于AGENT的这些讨论其实自己本不该参与。但是只是觉得LZ的这种做
法是对双方都不利的。对AGENT的不利是显而易见的。那对客户的不利呢，如果AGENT都
知道你同时找好几个AGENT看房，那大家都觉得自己有可能白做。那么又有哪一个AGENT
会100%的上心去帮你查信息，谈价钱，在MULTIPLE OFFER的时候抢到房子呢？是否从一
而终是要对事而论。如果有个公司要招一个人，做一个项目。但是同时叫了3个人来做
，每人做这个项目的一部分，期间的费用，时间都是自己承担。但最后只会录取一个人
，其他人则没有收入的。我想这种工作没几个人愿意去。
还有就是，不是我把师妹的感情因素算成生意，是一开始这里讲的是生意，而你用了师
妹来比喻。所以我就借用了你这个例子。我个人觉得做任何事情，忠诚总是一个好的开
始不是吗。如果接触下来觉得AGENT不好，可以直接告诉AGENT然后换一个，这样对双方
都好。
当然就像我在以前的帖子里说过。任何事情只要存在都有它的合理性。就像REBATE。每
个AGENT的客户群不同。如果有人愿意做这种AGENT，那LZ很LUCKY。 |
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c*******e
发帖数: 621 | 13 老实说真不觉得agent有啥用
买房要做的几件事
（1）inspection 一定要找比较好的人查，免得结构上有啥问题，甚至几个房子做
inspection也比给agent 3%要少得多。
（2）title一定要好好查，免得有什么产权纠纷
（3）交通、社区环境一定要自己确认。上班高峰实地走一走从小区到公司。晚上在小
区实地考察下是否安全，邻居都住着什么人。甚至最好去小区对口的学校去看看都什么
样的家长来接小孩。然后再敲门问问邻居情况。这些，agent都不会帮你弄。
（4）历史交易价格，现在有多少房源挂着，网上都能查到，agent不可能知道的比你多
，也不可能比你自己更上心。
既然一辈子只买那么3,5次房，为啥不亲力亲为，把它们做好呢？网上找个deal买个100
块的东西也要查半天呢，买个几个万，几百万的东西反而都甩给agent？
如果陪了看了半年房，只给$250确实不好。
但我的观点是：大部分人根本不需要agent陪着看房，完全可以拿了钥匙自己看，自己
查资料做决定。这就像找对象，自己不去多了解，却要去相信一个媒婆？历史上只有
agent才有房源，现在已经没有这个优势了
以前买机票，订... 阅读全帖 |
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c*******e
发帖数: 621 | 14 老实说真不觉得agent有啥用
买房要做的几件事
（1）inspection 一定要找比较好的人查，免得结构上有啥问题，甚至几个房子做
inspection也比给agent 3%要少得多。
（2）title一定要好好查，免得有什么产权纠纷
（3）交通、社区环境一定要自己确认。上班高峰实地走一走从小区到公司。晚上在小
区实地考察下是否安全，邻居都住着什么人。甚至最好去小区对口的学校去看看都什么
样的家长来接小孩。然后再敲门问问邻居情况。这些，agent都不会帮你弄。
（4）历史交易价格，现在有多少房源挂着，网上都能查到，agent不可能知道的比你多
，也不可能比你自己更上心。
既然一辈子只买那么3,5次房，为啥不亲力亲为，把它们做好呢？网上找个deal买个100
块的东西也要查半天呢，买个几个万，几百万的东西反而都甩给agent？
如果陪了看了半年房，只给$250确实不好。
但我的观点是：大部分人根本不需要agent陪着看房，完全可以拿了钥匙自己看，自己
查资料做决定。这就像找对象，自己不去多了解，却要去相信一个媒婆？历史上只有
agent才有房源，现在已经没有这个优势了
以前买机票，订... 阅读全帖 |
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f********t
发帖数: 6999 | 15 【 以下文字转载自 Dreamer 讨论区 】
发信人: Dreamer (不要问我从哪里来), 信区: Dreamer
标 题: 在湾区，和一个女agent看房发生了出乎意料的事
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jul 11 16:04:19 2015, 美东)
今天约了Agent看一个刚上市的房子。这个Agent３０上下，玻有几分姿色和韵味。
接触过很多做Real Estate Agent的，都有几分姿色。总是猜，是不是都是搬运过来的
，懒得去读学位，就考个执照做Real Estate Agent。只要当地中国人多，是个大市场
，赚得也不少。但当Agent也有难受的时候，看到很多客人比自己老公能挣，估计心里
也很失落。话扯远了。。。
回头说故事。可能是房子偏贵，看得人很少，除了我们俩，看来是不会有别的人了。她
懒懒地躺在客厅的沙发上，一条腿竟然杈开，搭在沙发扶手上。尽管她穿的是长裤，但
这姿势很有挑逗的意味。 我心里一激，突然想f..k her.
我故意问，你脸色不好，是不是不舒服？
她回答说，突然感到无力。
我便走过去，伸出手摸摸她额头说，别是发烧啊？
她顺势抓住我的手... 阅读全帖 |
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f********t
发帖数: 6999 | 16 【 以下文字转载自 Dreamer 讨论区 】
发信人: Dreamer (不要问我从哪里来), 信区: Dreamer
标 题: 在湾区，和一个女agent看房发生了出乎意料的事
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jul 11 16:04:19 2015, 美东)
今天约了Agent看一个刚上市的房子。这个Agent３０上下，玻有几分姿色和韵味。
接触过很多做Real Estate Agent的，都有几分姿色。总是猜，是不是都是搬运过来的
，懒得去读学位，就考个执照做Real Estate Agent。只要当地中国人多，是个大市场
，赚得也不少。但当Agent也有难受的时候，看到很多客人比自己老公能挣，估计心里
也很失落。话扯远了。。。
回头说故事。可能是房子偏贵，看得人很少，除了我们俩，看来是不会有别的人了。她
懒懒地躺在客厅的沙发上，一条腿竟然杈开，搭在沙发扶手上。尽管她穿的是长裤，但
这姿势很有挑逗的意味。 我心里一激，突然想f..k her.
我故意问，你脸色不好，是不是不舒服？
她回答说，突然感到无力。
我便走过去，伸出手摸摸她额头说，别是发烧啊？
她顺势抓住我的手... 阅读全帖 |
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b****n
发帖数: 4166 | 17 closing要等到周五，所以先唠叨一篇关于agent,lawyer,inspector和broker的。纯粹个人见解，欢迎批评指正。
我的理解呢，买房就像是做project，你揍是那project manager，什么agent, lawyer, inspector和broker啊，全都是report给你的team member。
四人之中Agent是唯一跟你share profit的人，只有project close了他才能拿到钱，他同时也是在project前期帮你做market争取funding的人。但是这个人选可以说非常重要也可以说无足轻重，如果你很有经验很有时间自己完全可以胜任这个工作，可以1）不要buyer agent，2）随便找个buyer agent挂个名跟他要rebate，3）找seller agent跟他狂侃，不然就跟我一样老老实实找个agent吧。我的agent是同事推荐的，当年的我也是两眼一摸黑，满脑子就想着要买房，其他啥也不懂，傻乎乎就跟着开始看房了，什么rebate啊interview啊都没管。
有agent的方便之处在于，他能帮你找到比网上更多更全更新的房 |
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p*****r
发帖数: 595 | 18 最近联系了几个buyer agent，不是特别满意，正在考虑是否自己代表自己直接找
lisitng agent买房，几个问题不是很清楚：
1. 可不可以直接找listing agent去看房？house的listing agent的infomation倒是不
难找到，问题是listing agent的schedule是不是像buyer agent那样flexible，容易约
到去看房
2. 我的理解是，如果没有buyer agent，那么seller相应来说交的总的agent fee会少
，这样的话，我就可以跟seller/listing agent有更大的price bargain的空间，不知
我的理解对不对 |
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f*******6
发帖数: 665 | 19 如果有时间可以自己找seller agent show你房子，你不受任何约束。如果你真看上喜
欢的，告诉seller agent你没有agent,一般seller agent会很高兴给你找他关系好
partner做你的buyer agent. 好处是，两个agent的利益绑在一起，有可能能帮你挡其
他offer, 因为他们不想3% buyer agent fee让别人挣去。风险是，你可能被2个agent
忽悠（但你请别的agent也有可能被忽悠）。重要的是自己要懂房子的价值，做好功课
再下offer. |
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l****1
发帖数: 195 | 20 看了一个open house准备下个offer，问seller agent要rebate告知没有，说可以跟她
下，也可以找自己的realtor下offer，现在请教怎样做我才能拿到最好的price？这个
房子在好区，价格也较合理。请教，在线等！谢了
1。 直接跟seller agent下offer，让她work hard to get the best price for me
2。 找一个给rebate的realtor， （这样seller agent会不会生气，给我们使坏？）
3。 要是通过seller agent， 是直接dealing with seller agent's partner还是
seller agent本人好？ （open house她的partner也在，给了我们一些房子的
information，后来我们要rebate的时候也是和两个人一起谈的，这个partner说要是我
们觉得buyer和seller都通过一个agent（seller's agent）不comfortable的话，她可
以代表我们，seller agent也同意） |
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x**n
发帖数: 1936 | 21 其实，你这个case是大家开始买房时很多人都会遇到的问题，大家讨论讨论也蛮有必要
。 毕竟买房子涉及到seller， buyer和彼此的agent四个人，如果是好区难得的好房子
， 不知道多少人会搅和成一团。 所以，如果要顺利的抢到手，除了钱是硬道理外，从
找agent， make offer 到讨价还价修改 offer， 直到最后说服人接受，不讲点方法有
时还真不行。
就象前面你谈的和大家分析的，你都和别人谈到了写offer的问题了，那就是说价格大
致也说过了，应当不会差太远了。到了这个点上， 如果listing agent很想做成与你的
这笔生意，这时也就一定得讲方法。 因为你想想， it是seller找来帮人卖房子的，现
在猛不拉碴一个给人做listing agent的，又给你做起了buyer agent，就这么拿着你这
么个offer试图说服seller把房子卖给你，人seller会咋样想？ 假如再换个位置，你假
若是人seller你又会咋样想？ 更何况这offer依你说的比listing price还差4万。所以
嘛，这老道的seller agent 才告诉你， 他/她可以帮... 阅读全帖 |
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l******a
发帖数: 16364 | 22 我看过的很多fsbo的房子房主对市场都没有很清醒的认识，漫天要价，不过当然很多有
agent的也是漫天要价。。。我感觉还是对卖方有利些。
是个小数目。不肯放弃这个数目的钱的人不叫“greed”，叫正常。找agent的人不见得
就不漫天要价，不见得就不“greed”。通过agent的人讲价的时候也不是说让$5000就
让$5000。也一样是寸土必争。这不叫“greed”。很多人找agent卖房并不是大方，不
在乎commission，而是希望通过agent能卖个更好的价钱。
而buyer agent一般也不会帮你讲价。基本上他们都是倾向于劝买。我们这里有fsbo卖
不出去改用agent的。也有用agent卖不出去改fsbo的。模式都一样，就是fsbo的要价一
般都低于用agent的时候的要价。
大家都知道买房子一般很难讲到低于要价很大比例的价钱。 |
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s******c
发帖数: 216 | 23 email 發來但是沒有看過的房子基本沒有問題
如果他已經帶你看了, 你卻自己或是通過別的 agent 給 offer, 那就很不合適. 等多久才過安全期,
你最好問一下當地的 realtor association.
agent 之間的 commission 其實跟你沒有太多關係
實際情況是 buyer agent 有時候會直接告訴 listing agent 說這房子這客人是我帶看的, 一般
visit 都會有 log. listing agent 也不願意讓人覺得同業把客人帶來, 卻不分 commission 給
同業. 這種名聲如果在同業之間傳開, 其實對 listing agent 是一種傷害
總之, 做為 buyer, 你要想的是
你要怎樣的房子, 何時要買, 花多少錢買
要不要用專業服務, 其實看你自己.
市場上 agent 程度的確參差不齊, 我碰過很爛的, 也碰過很好的.
好agent 對市場, 法規, 建築結構, 裝潢. 談判策略的專業知識與工作熱忱, 都是你單打獨鬥所沒有
的資源
進一步說, 如果賣方的agent 對市場, 法規, 建築結構, 裝潢, 談判策略的專... 阅读全帖 |
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a****i
发帖数: 4783 | 24 看LZ的帖子，差点要笑死，你居然对agent本来有信心？要知道，所有的buyer agent都
是evil的。
你的情况可能很简单，比如冒出来一个没有buyer agent的buyer，去直接找seller
agent，这种情况下，seller agent可能根本就没有通知你的buyer agent，因为就算卖
了55万，seller agent仍然可以拿到55*0.05%=2.75w的commission，如果卖给你，
seller agent只能拿到61*0.025% = 1.525w的commission，如果你是seller agent，你
会自己主动去联系别的buyer么？ |
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g****d
发帖数: 88 | 25 Total commission is negoatiated between Seller and Seller agent (official
term: Listing agent). The listing agent then decides how to split the
commission between the listing agent and the Buyers agent (official term:
Selling agent). The seller may have the right to decide how to split the
commission in selling contract. Normally, commision is split 50-50 between
listing agent and selling agent.
Even though seller normally pay all commision but it is not unusual for
buyer to pay commission.
LZ h... 阅读全帖 |
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w*******g
发帖数: 9932 | 26 seller agent gets the 6% from the seller, not from the buyer. If you have an
agent, then the seller agent has to share half of whatever he gets. If you
don't use an agent, then the seller agent gets the entire amount. I am very
sure of this because I asked a seller agent about this and asked how much
rebate he can give me for being a dual agent. The answer was 0. |
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s******e
发帖数: 1352 | 27 最近很是纠结。
关于buyer agent的问题。
记得有大侠说过，想买好房子，就不要有buyer agent，因为sell agent会尽一切努力
把房子卖给没有agent的人（这样他的利益=最大化）。看了很多open house，感觉也确
实如此，listing agent上来都要问你是否有buyer agent，得知你有/没有之后，态度
是显然的不同的。
可是如果没有buyer agent，感觉找到好房子的机会就大大降低了。虽说能用互联网查
，但是信息实际上是有延迟的，以前有buyer agent的时候，他们至少能够比网上提前1
个星期通知你，无论是新list出来的，还是以前的房子价格有变动。总之要比网上快一
些。
最近连续遇到2次，房子刚list出来，第2天打电话问就sold了，这种情况显然是其他人
通过buyer agent预先得到了消息，在网上list出来之前就搞定了。
请问有经验的人，到底如何能买到比较hot的房子呢？ |
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j***k
发帖数: 2719 | 28 买房你直接和listing agent砍价就好，为什么要用另外一个buyer agent？老话说多一
只香炉多一个鬼，少一个agent你直接和seller砍价岂不是更爽？
我一共买过4次房，第一次什么都不懂就用了一个agent，后来觉得agent除了可以帮我
打电话预约之外没有任何用处。房子的结构她不懂，一定要好的inspector才行。法律
上的事，她也不懂，一定要好的律师。至于房子的location，最有发言权的是买家你自
己。agent的input一点都没有用处。
agent唯一知道的就是closing的时候拿佣金。然后看房子的时候说这个房子也好，那个
房子也好。反正就是让你越快买越好。agent也不是坏人，但是你不买房子他们就拿不
到钱，就自然会一直给你各种压力让你尽快买。其实换了我做agent也是会一样。 |
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d******n
发帖数: 24 | 29 1.着急想看一处房，想通过redfin先看，但好像redfin在安排tour的时候也会叫自己当
地的agent陪同前往，这里的问题就是我们暂时还没buyer agent。如果有redfin的
agent随行了，但redfin的agent又不是特给力（因为网上似乎都说redfin agent胜在不
push，人nice，但对不了解市场的初次购买者没有特别的帮助。）是不是我们也不能再
找更合适的agent了如果要买redfin agent带着看得房？
2.我们直接联系对方的listing agent要求看房，看房子时我们没有buyer agent，看完
后再找能行吗？
多谢！ |
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d******n
发帖数: 24 | 30 看上一房，地产公司给指定了个buyer agent。问题是那房子也是该地产公司挂牌在售
，seller agent也是他们公司的，我们也见过了，还表示她可以做dual agent。这是一
short sale房，单就这个房子来说，我们是用他们中的一个好呢，还是都不要自己重新
找个buyer agent？目前还没agent，这两agent一个老美一个老印，一个忒热情，一个
很油条。还有seller agent跟buyer agent一个公司是不是特不好。
新手上路，多谢各位指点。 |
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f*******g
发帖数: 5309 | 31 我们看的房子，这周五就close了。刚才我们的buyer agent给我们发文件，顺便和LD
说这房子的seller agent 不愿意干活。原因是，seller agent只拿2%的费用，而且
还要负责所有维修房子的费用。现在房子修完了，seller agent发现，这房子他才拿不
到一千美金。而我们的agent,就是buyer agent是拿3%的。
不知道这个seller为啥这么牛，居然能让seller agent只拿2%，还要负责所有房子维
修的费用。话说，这房子第一次inspection之后，我们也提出不少地方要修理，结果都
同意了，昨天刚修完。我觉得修理费也不少，还以为seller多么好，原来是seller
agent付钱。
可怜这个seller agent。。。。。。。 |
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M*******g
发帖数: 224 | 32 一直有人讨论什么时候可以换buyer Agent，可以到自己头上了，还是能不清楚。
我们现在的情况如下:
从zillow网上发得request,一个人会乐email, 还打了电话给我们，告诉她我们的预算
，她给发了不少房子。因为是异地买房，；老公过去报道的时候顺便见了agent , 也看
了几个房子，不过都没看上。觉得这人呢很会说话，说自己是个good negotiator, 说
自己有20多年的经验了。但是觉得不是很可靠，第一，她很忙，同时有6-7个客户，第
一次看的4个房，什么也没带，flyer 也没有，问什么都说不知道，要回去查查。第二
，正经的问题上避讳不谈，一周前学着网上说的，给她发个email问一些关键的问题，
想给自己留个纪录。问了收不收费，给不给回扣，还有徐不需要签合同什么的。俺辛辛
苦苦写了各长eamil 给她，人家到现在一个问题也不回。因为老公在那边，她们还以快
看房，她说看房的时候给我老公解释，老公只好说你还是给我老婆回个email吧，她管
这事。agent 还是没回。不过继续给我们找房。sent lists.
另外一个是在forceclosure上联系的。相同是... 阅读全帖 |
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y*******w
发帖数: 5917 | 33 房子的真正好坏buyer agent是不会告诉你的。paper work进程非常简单，
稍微自己学习一下，甚至让律师或者seller agent搞也无所谓。
seller agent 答应分钱给你在很多地方是不符合规定的。但是现在的情况
一般是如果你没有buyer agent，可以让seller agent降低commission 2%
左右，seller当然愿意接受你的offer，也就是降了房价。
这种降commission的百分比一般要比buyer agent的rebate要多。比如
buyer agent rebate一般1.5%已经很高了，但是降commission的百分比
一般是整个commission/2 - 0.5%。
当然如果你指望buyer agent的rebate来付down payment，或者来买家具，
那又是另外一回事。
进程的paper work. 当然，碰到个不负责任的agent,就是另外一回事 |
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p*****e
发帖数: 537 | 34 我一开始不懂,用了redfin的agent,正好看中一个房子,就开始出offer.redfin的agent
一开始嫌我们的offer低,就使劲儿push我们.我们想了2天后加价,然后那个agent就消失
了,再也没有了音信.我着急啊,又找了另一个agent给我递offer,结果被告知:redfin的
agent在listing agent面前造我们的谣,说我们看房子的时候把每一个水龙头都拧开看
了,然后給了她三页纸的长长的repair list!我的agent回来和我一说,差点把我气死!你
说她造我的谣,对她自己有什么好处啊?
所以啊,redfin的agent能躲就躲吧,别给自己添堵!
对了,这个造谣agent是Stephanie Walker. |
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w*********m
发帖数: 4740 | 35 U r totally wrong
Good for buyer because seller agent wanna sell to u
Bad for seller because no enough competitors to bid, if others' agents are
not double agents, seller agent will ignore their offers, even if your offer
is lower than others'
If there is only one offer, no big difference
Bad thing for buyer is, u cannot find good agent speak for u if u use a
double agent, because u cannot use a fixed agent
But it is also hard to find a good buyer agent even if u do not wanna use
double agent |
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r********n
发帖数: 37 | 36 遇上Agent B之后，才发现原来的Agent K是那么的没用。我们看上的房子一点有用的信
息都没法拿到，只是一个劲的说这个房子多么新多么完美，让我们加价。我想如果是
Agent B带我 们看的房帮我们讲的价，或许这个房子已经拿下来了。
我们昨天不得已告诉Agent K我们通过Agent B给另一个房子下了offer。Agent K就很不
爽，说我们这样做不对，不要浪费她的时间什么的。其实我觉得她才是在浪费我们的时
间。
现在问题在于我们其实挺喜欢Agent K带我们看的这个房子的，希望把它拿下来。有没
有可能跟Agent K签一个什么解雇协议，然后用Agent B来帮我们再看看房子，帮我们砍
价？ |
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Q***N
发帖数: 2972 | 37 自己是自己的最后保护者, 在生意场永远要记住. 所以自己多做功课,熟悉市场,不管遇
到好AGENT,坏AGENT,没有AGENT都立于不败之地.
关于": 1。买方Agent是为卖方服务的，: 2。卖方Agent是为买方服务的。"结论不敢苟
同. AGENT靠服务挣钱,如同餐馆的招待.不提供好的SERVICE,不注重REPUTATION,很难在
这一行做的久,做的好. 以我自己为例,我的大部分客户是以前客户推荐来的, 你不做好
当前的客户,意味这以后你就会没客户(或很少客户),这一点只有做AGENT才能感受到.
BTW, 这篇是我很久以前写的, 昨天被 zzyyss (zys)顶出来,我都挺意外.当初刚贴的时
候也没人顶. 虽然文中多次提到我是AGENT,但没在开头"请先注明自己是Agent",呆会在
改吧. |
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s*8
发帖数: 1933 | 38 我发现迄今为止最好的策略是这样的（假设你自己不是agent，也不急需cash)
1。先去找一个rebate比较高的agent作为back-up，但是不可以签exclusive agreement
。对他的一切email，电话等要虚与委蛇，
2。看到自己中意的房子，要求seller agent出让2%的commission给seller，并且在
offer letter上写明本transaction的agent commission是3%（假设本来是5%）。
3。如果seller agent不同意，请出那个back-up agent,下offer，拿大约1-1.5%的
rebate。
其实当前社会上最紧缺的是robo-agent，也就是只给rebate，不干任何实质事情的
buyer agent，本版有没有agent对这个不干活白拿钱的事情感兴趣呢？ |
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s*8
发帖数: 1933 | 39 第一个假设就有问题，100%的Agent主要是为自己的利益考虑。这难道不是废话么？你
做生意，不为自己的利益考虑？这一点所有人都没有疑问（除了楼主？）
接下去的问题是Agent的利益是不是你的利益，如果是，那么也无所谓。然而Agent的利
益的实现是在close的时候，双方agent分赃的时候是Agent实现利益的时候，所以Agent
的利益的最大推动力是以最快的时间close最多的deals。什么情况下一个deal才能
close呢？就是在买家出高价，而卖家出低价的时候，因而Agent喜欢忽悠买家出高价，
卖家出低价。因此Buyer agent是为Seller服务的，而Seller agent是和buyer利益一致
的。
样的 |
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l*****g
发帖数: 3084 | 40 觉得大家对seller/buyer agent 普遍有个误解，就是他们可以隐藏什么信息/offer.
其实，disclosure 是一个非常重要的准则，在real estate这个行业里。
seller agent 要给seller 传递每一个他收到的offer, 除非seller 说，低于多少的就
不要给我看了。
那么，seller agent的影响力在哪里呢？ 他可以跟seller 说，某某offer比较不错，
downpay 比较高。或者某某offer可能稳妥些，应为那个buyer agent我打过交道，他的
客户比较靠铺，不会办不下来贷款什么的，耽误了交易。
反过来，buyer agent也是一样的。buyer 要出offer, buyer agent 需要帮助准备。当
然， 如果buyer在offer里的一些要求不合理（但是合法）， buyer agent可以劝说，
解释，但是不能说，我不给你交offer. 碰到这样的情况，我会和客户说明白，为什么
我认为有些地方不是很合适。如果客户坚持，我仍然会递交offer. 同时会和seller
agent解释一下，我客户认为这是他必须... 阅读全帖 |
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Q***N
发帖数: 2972 | 41 Rebate在各个地区都因为房价和AGENT相互竞争的不同而不同. 首先声明,我虽然是
AGENT,但对OREGON的市场不了解,LOCAL的AGENT有更准确的答案.
DUAL AGENT在有的州是不容许的. 在加州,DUAL AGENT是合法的,但必须DISCLOSURE给买
卖双方. 因为DUAL AGENT对客户的忠诚降低成中立, 许多SELLER不喜欢DUAL AGENT, 许
多REO不容许DUAL AGENT.
"一般本来是6%变成4%，5%变成3%。" 想当然的答案非常不靠谱. 即使在湾区房价高,竞
争激烈的地区也不常见,更不用说是"一般". |
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a******t
发帖数: 151 | 42 最近买了个condo. 中间出现了很多狗屁的事件.
agent真的是很重要, 太重要了.
我的agent是我中国同事, 我想同事总不会骗我吧, 而且有钱为什么不给中国人赚呢?
可是我错了.
这个condo是foreclosed, 买之前已经被银行收回了.
挂的价格比较低. 我刚开始是以银行挂的价格提交了offer.
过了几天,觉得offer比较低,可能买不到. 当时很想要这个condo,
就通知我的agent想加5000-100000元. 然后我的agent说可以给他3000去贿赂买家agent
,让他接受我的offer.
他说有其他offer在. 他还说美国这里也不是没有贿赂.
我当时给了他3000现金, 留了个借条, 买下房子后还给他. 借条也没写这3000是做什么
用的.
过了三天,房子就买下来了,签了contract, 卖家接受了我的offer, 我就把借条还给他
了. 我忘了复印借条.
这个agent很不给力.
签了以后, seller又让我自己买resale certificate, 然后因为我不贷款了, seller又
说不cover我closing fee了.
他就告... 阅读全帖 |
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A2
发帖数: 588 | 43 前段日子请一个buyer agent帮我预约了一个房子并一起去看了那个房子。现在觉得那
个agent业务不好，想换个agent 一起去看其他房子。（我还没有和任何agent签约）。
请问假如我和第二个agent后来签约了，看了很多房子，最后如果决定要买我和第一个
agent看过的房子，seller agent是不是需要给第一个agent平分commission?
我当然可以和我的第二个agent再去看一次那个房子。 |
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b****m
发帖数: 24 | 44 我们之前找了一个agent 带我们看了一些房子 （～20 houses）。 上个周末我们自己
去看了一处builder的new construction，看好了一spec home。来来回回和listing
agent 砍了几次价，中间问过还能不能用我们的buyer agent，被告知因为第一次没有
agent带我们来，所以现在不能再用了。我们觉得应该也没有大问题，因为我们没有和
buyer agent签协议。不过觉得不太好意思，准备过段时间给buyer agent点油卡作为补
偿。
现在准备下周和listing agent签合同了，和buyer agent知会了一下，说我们可能不用
他了。他电话里说没有问题，不过他准备打电话问问看看有没有其他的办法。结果刚才
收到buyer agent发给builder 的president 同时cc我的一封email，质问他们的policy
确实是这样吗？
我们应该怎么做？ |
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j***k
发帖数: 2719 | 45 INSPECTOR的工作就是检查房子再跟客户说明修理的费用。有个BUYER AGENT，她会让
INSPECTOR的REPORT大事化小，小事化无。让你SKIP这个房子，对AGENT一点好处都没有
。AGENT一般是不会帮BUYER把这个关的。
倒是INSPECTOR那里如果你买成房子就不会再用他，把房子的问题夸大一点更显示出他
的价值。我宁愿问题被夸大也不要被AGENT和谐掉。。。
AGENT并不是坏人，但是因为利益的驱使，很难相信有任何一个AGENT会把客户的利益放
在自己的利益之上。如果我自己是AGENT也做不到。
BUYER一定要明白其中的利益关系。就像楼上提到的，只有自己才能够代表自己的利益
。不要相信BUYER AGENT，不用BUYER AGENT才是最好的选择。 |
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L**P
发帖数: 3792 | 46 agent选房看房参考意见是一部分,这一部分买家自己也要做好功课,自己做主,不要被
agent push,,但是也不要被agent push就觉得agent怎么样,不排除agent为了自己利益
push,不过每个人意见不一样,也有可能agent是真心觉得是个好房子
但是这只是agent干活的一部分而已,选了房子以后,手续流程agent一样是给你服务的重
要部分,所以经常有人看看房子就觉得自己能买卖了,觉得agent没作用,那是他们还没走
到下面的步骤,很繁琐的,第一次买房的人更本不可能弄清楚
识有 |
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M***l
发帖数: 504 | 47 我们看中的房子，上市一个月了，没offer。
我们星期六下的offer，deadline是星期天6pm。
星期天晚上listing agent给我的buy agent发email说“The Seller decided to wait
until tomorrow evening to respond to the offer”。
到星期一晚上没有任何回复。我的buying agent给listing agent打电话没人接，留
了言，没回。写了email还cc我一份，还是没有任何回复。
星期二晚上，buyer agent email我，“I have not gotten one thing back, phone
or email. It is frustrating”。
星期三中午，我给buyer agent打电话，offer price再加$10,000。Listing agent回复
“I am visiting the seller today at 6pm. I will present at that time”。
今天（星期四）上午，buyer agent给我emai... 阅读全帖 |
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D*w
发帖数: 1011 | 48 1. 一个是明星agent, 就是那种一年能买卖几十套房子的，被所在地产中介公司评为明
星员工的那种
我可以想象这样的agent肯定有过人之处，比如见多识广，但我也担心这样的agent的过
人之处可别是忽悠买者啊，那我不是自己上去咬钩啊，大家说说有没有这种可能。
一般的agent都是人精，那种明星agent还得了，都成妖了，很害怕和他们打交道，怎么
办？
选这种明星agent有何优缺点？
2. 另外一个是个非常漂亮也非常年轻的美女agent,能用么？
我一见到她就crush了， 怎么办？
选这种美女agent有何优缺点？
我真得很痛苦啊，大家赶快给我出出主意吧，开玩笑可以，但别忘了给出主意啊。。。
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w****a
发帖数: 6326 | 49 ☆─────────────────────────────────────☆
livono (livono) 于 (Wed Jul 25 19:54:27 2012, 美东) 提到:
求助各位大虾，在买房时，agent帮我们向一个lender提交了贷款申请，但是在提交2周
后lender告诉我们，他们查到我们要买的社区存在一个home owner association与
builder之间的官司，主要是关于屋顶维修的，lender考虑到这个官司,所以可能不会批
给我们贷款。
请问有没有版上的朋友遇到过这样的情况呢？我们觉得整个手续过程中agent没有提到
过或者查到过这个问题，到了申请交上去2周后才说，责任是不是应该算是他们的呢？
因为这时候再换lender又需要好几千块的申请费，还耽误closing的时间，所以请教大
侠们如何才是最好的解决办法,谢谢！
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bed (bed) 于 (Wed Jul 25 20:04:35 2012, 美东) 提到:
HOA和builder之间有liti... 阅读全帖 |
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s*t
发帖数: 587 | 50 我来谈谈自己的经历吧：
我一开始都是找朋友推荐，但发现一个非常有意思的现象，居然没有一个对自己的
agent满意的，全都对自己当初用的agent充满怨气（真是个招恨的行业）。后来终于LD
的朋友给推荐了一个，接触了一下，感觉经验老道，专业知识不错（当时我们两个是绝
对菜鸟，什么都不懂，很容易对人崇拜），但感觉对方过于强势，使我们在出价上被压
着，正好我们对那区的房子不满意，在退出那区的时候也离开了这个agent（如果是有
经验的买家，这种agent应该是最佳选择）.
没办法我就开始找了本专门是agent广告的小册子，开始筛选。没什么特别的方向，就
是看他们服务的区域，买卖房子的价位，从业的年头等等。Agent带人看房虽不要钱，
但是也有付出。所以我电话里和她聊两句后，就情她带我看1~2次房，问些问题，如果
觉得不好，就换人，这样不耽误彼此的时间。好在我这样的行为只经历了一次，就碰上
了最后帮我买到房子的agent。我最后选的这个agent在广告里的经历并不出彩，本身没
得过什么奖，从业时间也不算长，也没买卖过很多房子，但是当时我看到她照片就觉得
合眼缘，见面边看房边交谈，感觉有自己的见... 阅读全帖 |
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